Залог права требования участника долевого строительства

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

На рынке ипотечного жилищного кредитования в последние годы все большее значение приобретает институт закладной. Составление закладной обеспечивает повышенную оборотоспособность и возможность ускоренного и упрощенного рефинансирования кредитных и связанных с ними залоговых обязательств.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
  • право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как показывает практика, на рынке ипотечного кредитования закладные чаще всего используются при выдаче ипотечных кредитов под залог «готовых» объектов недвижимости (т.е. объектов недвижимости, являющихся объектом права собственности залогодателя, зафиксированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Однако закладная может быть составлена также при выдаче кредита под залог права требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве. Такие закладные только начали появляться на рынке ипотечного жилищного кредитования, что во многом предопределено широким развитием практики заключения договоров участия в долевом строительстве.

Составление закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, имеет ряд особенностей, обусловленных прежде всего спецификой предмета ипотеки (право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве).

Рассмотрим некоторые актуальные вопросы составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, проанализируем важнейшие практические аспекты составления и последующего обращения таких закладных.

Прежде всего, следует учитывать, что указанные закладные могут составляться как при залоге принадлежащих залогодателю прав требований в обеспечение обязательств самого залогодателя перед залогодержателем, так и при обеспечении залогом обязательств другого лица перед залогодержателем.

Рассмотрим некоторые особенности содержания закладной, оформленной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

а) в закладной необходимо указать, право требования какого конкретно объекта долевого строительства выступает предметом ипотеки (наименование такого объекта, его расположение в строящемся объекте недвижимости, адрес строительства (строительный адрес) такого объекта недвижимости и т.д.);

б) в закладной должна содержаться ссылка на договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, из которого вытекает право требования участника долевого строительства (являющееся предметом ипотеки), с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о его государственной регистрации.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Следовательно, при составлении рассматриваемого нами вида закладных оцениваться должно право требования участника долевого строительства, являющееся предметом ипотеки.

Права требования являются одним из допустимых объектов оценки согласно ст. 5 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Соответственно, каких-либо препятствий с проведением оценки не возникнет.

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации.

Выполнение данного требования при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, обеспечивается отражением в закладной реквизитов договора участия в долевом строительстве, из которого вытекает право требования участника долевого строительства, с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о зарегистрировавшем его органе, номере, дате и месте его государственной регистрации.

Кроме того, при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует, на наш взгляд, обращать внимание на следующий немаловажный аспект.

На практике срок исполнения основного обязательства по закладной может значительно превышать предполагаемый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (с последующим оформлением собственности на объект недвижимости).

Соответственно в этом случае, после оформления участником долевого строительства права собственности на объект недвижимости, возникнет следующая правовая ситуация: основное обязательство на этот момент останется не полностью исполненным должником, в то время как залоговое обязательство фактически прекратится, поскольку заложенное право требования участника долевого строительства исчезнет, «материализовавшись» в конкретный объект недвижимости (являющийся по своей правовой природе совершенно иным объектом гражданских прав).

Подобная ситуация не всегда выгодна с точки зрения интересов владельцев закладной.

Права кредитора защищены в большей степени, если владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, предоставивший целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости (например, квартиры), и при этом должник является одновременно залогодателем (передав в залог право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве).

В этом случае при последующем оформлении должником-залогодателем права собственности на объект недвижимости в отношении такого объекта недвижимости возникает залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу кредитора (который в этом случае будет совпадать с первоначальным залогодержателем по закладной).

Таким образом, залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, «автоматически» заменяется залогом в силу закона в отношении объекта недвижимости.

Но возможны и иные ситуации, например:

  1. на момент оформления залогодателем права собственности на объект недвижимости первоначальный залогодержатель уже передал права на закладную другим лицам (последующим законным владельцам закладной). В этом случае в отношении такого объекта недвижимости залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу законного владельца закладной уже не возникнет, поскольку последующий законный владелец закладной формально не предоставлял целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости;
  2. должник и залогодатель по закладной не совпадают, соответственно, залогодатель не имеет прямого отношения к основному обязательству по закладной. И в этой ситуации, при оформлении залогодателем по закладной права собственности на объект недвижимости, залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке не возникнет, поскольку кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости предоставлялся именно должнику, а не залогодателю.

В связи с изложенным считаем необходимым при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, включать в такие закладные специальную обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на объект недвижимости (права требования в отношении которого ранее были предметом залога по закладной), передать такой объект недвижимости в залог в обеспечение основного обязательства по закладной (возможно с соответствующим переоформлением закладной) под угрозой применения имущественных санкций.

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Заключение договора

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Как лучше прописать переход права собственности на товао для покупателя

Расшифровка понятия

Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве – способ оформить недвижимость в собственное имущество. Право пользоваться жильём оформляется после окончания стройки, подписания акта о приёме и передаче.

Участник пользуется таким правом вполне законно: ориентируясь на 214-ФЗ, закладывать строящееся имущество можно. Юридическая сила подтверждается законодательством и обусловливается особенностями сделки.

  1. Застройщик, учредитель строительной компании, обязуется перед участниками сделки построить недвижимость, дом, провести в нём необходимые отделочные работы, сделать жильё пригодным для жизни. Сроки вписываются в договор, подтверждаются подписью обеих сторон. Конечным итогом считается перевод здания в эксплуатацию, оформление передаточного акта на жильё, который описывается в соглашении.
  2. Дольщик, участник стройки, имеет обязательства перед строительной фирмой. Сумма, которая вносится гражданином, вписывается в текст договора, график выплат должен подтверждаться обеими сторонами, как и способ погашения суммы. При передаче жилья гражданин осматривает помещение и подписывает акт приёма квартиры во владение.

Недвижимость берут в ипотеку при залоговом условии ДДУ в случае, если физическое лицо имеет достаточный доход. Сведения предоставляются в финансовый отдел компании для оформления соглашения. Условие обязательно ведь гражданин должен погашать не только ипотеку, но и сумму, указанную в акте о долевой стройке.

Условия приобретения жилья в ипотеку есть в каждом банке и частных финансовых компаниях. Процедура составления ипотечного договора состоит из выдачи кредита и оформления договора, содержащего обязанности и права сторон. Ежемесячные доходы семьи проверяются в обязательном порядке.

Особенности оформления и выдачи закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

При создании документа о долевом строительстве каждая из сторон описывает свои обязательства. Дольщик должен внести всю сумму, прописанную в контракте, а застройщик вовремя закончить стройку. Квартиру выбирает гражданин, от его выбора зависит стоимость выплаты.

Залог права требования участника долевого строительства

Если возникла срочная необходимость оформления ипотеки, то будущую квартиру оставляют под залог, после окончания стройки финансовое учреждение имеет полное право пользоваться жильём. Для дольщика существует опасность, ведь если он не погасит полностью ипотеку до момента окончания стройки, то новая жилая квартира становится собственностью банка.

Финансовая, кредитная организация не может выдавать свои средства без достоверных подтверждений способности к оплате.

  • действительный договор долевого участия;
  • доходы членов семьи;
  • желаемое ипотечное жильё.

Документы выступают гарантией, тем самым минимизируют возможные риски. Если участник стройки не выплачивает своевременно ипотеку, просрочил платежи, то банк пользуется своим правом и изымает квартиру, которая находится под залогом.

Каждая юридическая процедура имеет свои риски, поэтому следует взвесить возможные последствия невыполнения обязательств.

Сделка по залогу оформляется официально в письменном виде по предложенному образцу.

  1. Если гражданин, который участвует в стройке, выплатил указанную сумму по договору и имеет квитанции, то застройщик не вправе распоряжаться недвижимостью. Дольщик предъявляет застройщику формальное уведомление о намерении передать договор в залог.
  2. Только заверенный документ в Росреестре может иметь юридическую силу. Оформляют документ в регистрационной палате, используют нормативные и правовые акты.

В противном случае бумага не обладает нужной юридической силой.

Для регистрации закладной необходимо собрать пакет документов:

  • Заявления от обеих сторон: от заёмщика и от финансового учреждения;
  • копии личных документов и их оригиналы, подтверждающие личности обеих сторон;
  • квитанцию, чек об оплате госпошлины;
  • кредитная документация;
  • согласие супруга или супруги, если ДДУ оформлялся во время законного брака.

В качестве залога могут выступать следующие предметы:

  • объект недвижимости;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства является построенный и сданный в эксплуатацию объект, то сложностей при регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства так же возможно оформить, если объект находится на этапе строительства и у участника долевого договора имеются права требования. На этих основаниях он может обратится в банк для получения кредита, а банк, в свою очередь, обязан произвести проверку документов.

1.договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;

2.разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;

3.документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства – это может быть договор о первоначальном взносе или частичной оплате.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства.

  1. Оформление договора на законодательном уровне долевого участия в строительстве между застройщиком и участником;
  2. Главным пунктом договора должно являться право требование передачи готового объекта в право собственность участника;
  3. Обращение в кредитную организацию с заявкой на получение ипотеки под залог права требования;
  4. Предоставление банку документов по объекту для оформления ипотеки;
  5. Оформление ипотечного договора о соглашение о залоге ;
  6. Государственная регистрация залогового обязательства в росреестре;

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Кредитование

В связи с изменениями на финансовом рынке, спрос на ипотеку снизился. В связи с нестабильностью валюты, сложно делать ставки на 5 или 10 лет вперёд, большинство граждан просто не могут позволить совершить такую сделку.

Предлагаем ознакомиться:  Акционер и право на информацию

Банк или другое финансовое учреждение требует наличие соглашения об участии в стройке и ежемесячных доходов семьи. ДДУ может выступать как залоговый акт, но не в виде недвижимости, ведь гражданин не имеет права собственности на жильё.

Банк вправе в случае оформления договора в залог, требовать от строительной фирмы выполнения обязательств. Застройщик обязан выполнить долговые обязательства, но уже не перед дольщиком, а перед самим банком.

ДДУ может выступать залогом и при оформлении кредита участником стройки.

  • указать личные сведения обеих сторон сделки;
  • дата заключения, юридический адрес составления документа;
  • ценность сделки, денежный эквивалент после окончания стройки;
  • процентная ставка, которая взимается при несоблюдении сделки;
  • сроки завершения сделки, периодичность платежей при разных вариантах выплаты;
  • основные нюансы сделки.

Для достоверности уточняют в юридических компаниях возможную ценность залогового имущества, чтобы избежать неприятных нюансов. Важно также указать сроки окончания действия сделки, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнутым.

Залог права требования от участника долевого строительства выступает будущая недвижимость. При оформлении ипотеки или кредита высчитывается стоимость объекта, чтобы основные пункты соглашения были оформлены юридически правильно.

Регистрация каждого договора – это обязательное условие для подтверждения юридической силы документа, все сведения следует зарегистрировать в едином реестре. После завершения регистрации дольщик имеет юридическое право требовать выполнения обязательств со стороны строительной компании.

Законодатель утверждает, что право требования, выступающее как полноценный залог, является основным обязательством перед банком.

  1. Проводится тщательная проверка компании застройщика: правовые документы, лицензия, разрешение на проведение строительства. Изучается репутация застройщика, его прошлые объекты недвижимости. Если уровень строительной компании на рынке недвижимости высокий, то вероятность оформления ипотеки тоже высокая.
  2. Недвижимость, на которую был составлен ДДУ, подвергается тщательной проверке со стороны банка. Сроки строительства и документация, которая подтверждает стройку.

Предметом ипотечного займа выступает объект, который имеет название, точное местонахождения, описание, подтверждающие действительность существования объекта. Если предмет залога – это договор долевого строительства, то дольщик должен иметь все документы, которые касаются этой сделки.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

 Компанию-застройщика будет проводиться проверка его уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита для вас
 Объект договора долевого участия соответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.

А регистрирующие органы откажут в обязательной государственной регистрации такого «ненастоящего» договора.

Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.

Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства. Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Такой банк полностью «в теме» строительства, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

 Деловую репутацию наличие спорных ситуаций, решений суда, конфликтов по осуществлению строительной деятельности
 Уже построенные объекты недвижимости количество, возведенных многоквартирных домов, а главное их качество о многом расскажет службе безопасности банка
 Опыт фирмы-застройщика от того, сколько лет компания находится на строительном рынке своего региона или области также зависит лояльность к ней кредитной организации
 До подписания естественно при подписании кредитного договора банк потребует от компании какого-либо подтверждения выполнения ею своих долговых обязательств. В этом случае застройщик в качестве залога выставит, имеющийся земельный участок, предназначенный под строительство многоквартирного дома
 После подписания если кредит оформляется после того, как уже подписаны все договора долевого участия, то в качестве залога для банка будет выступать также земельный участок и/или еще недостроенный дом

Как обычно, банки всегда оказываются в выигрыше.

Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и совершенно новенький, многоэтажный дом.

Государственная регистрация залога права требования.

Оплата госпошлины, регистрация правового документа – это обязательное условие для юридической сделки.

  • гражданин приходит лично в офис Россреестра;
  • документация должна соответствовать всем требованиям;
  • чек об оплате госпошлины;
  • специалист проверяет при гражданине все документы;
  • выдаёт расписку и забирает документы для рассмотрения дела;
  • гражданину назначается конкретная дата, когда можно получить документы.

Регистрация в едином реестре – это обязательное условие для получения денег от банка. Без государственной регистрации бумага не имеет юридической силы. Сделку в таком случае легко признать ничтожной. Оформленный и зарегистрированный договор залога прав требования участника (дольщика) долевого строительства – гарант защиты от обманов застройщика и банка.

Любая государственная услуга нуждается в оплате госпошлины, это обязательное условие для всех юридических сделок. Стоимость госпошлины может быть от 1 000 рублей до 4 000, это обязательная плата, которая предусмотрена законодательством.

Стоимость недвижимости влияет на сроки сдачи готового объекта. В ДДУ указывают стоимость жилья и дату передачи объекта владельцу. Если жильё дешёвое, то ждать окончания стройки нужно дольше.

Доля каждого участника в строительстве определяется сделкой, документ может выступать как залог при оформлении ипотеки. Условия описываются в документе, процедура имеет ряд особенностей, которые учитываются при составлении документа.

Договор залога права требования оформляется и на основе ДДУ, для этого должны быть соблюдены простые правила. Гражданин обязуется уплатить всю сумму, которая является стоимостью доли и зарегистрировать сделку.

Если физическое лицо не выплачивает ипотечный кредит, то все права по ДДУ переходят в финансовую компанию. Когда все правовые нормативы соблюдены, гражданин получает две недвижимости. Поэтому оформляя залог прав требования по договору долевого участия, нужно быть предельно внимательным и досконально читать каждый пункт договора.

Оформление  залога в виде права требования участника долевого строительства  не может происходить без его государственной регистрации, без нее право на требование залога является незаконным .

Для проведения регистрации стороны договора обязаны предоставить документы :

  • через территориальное подразделение службы Росреестра;
  • через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Регистрация проходит в Росреестре, независимо от способа подачи заявления.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо предоставить такие  документы:

  • заявление написанное сторонами залогового соглашения предусмотренное в законадательстве РФ;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина участника долевого договора и заемщика, а так же если привлечена кредитная организация , то необходимо предоставить  полномочия представителя банка;
  • учредительные документы застройщика или строительной компании;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право созаемщик на долю в квартире. Роль созаемщиков в ипотечном кредитовании. Созаемщик по ипотеке это...

После регистрации  залога права требования вносятся в ЕГРН, и заявитель получает соглашение о залоге с отметкой государственной регистрации.

Всем известно, что любая регистрация прав предусматривает оплату государственной пошлины.

 Для граждан (физических лиц) 1000 рублей
  Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц) 4000 рублей

Многие семьи решаются вступить в «долгострой», чтобы рано или поздно получить для себя и своей семьи новое, комфортабельное жилье.

Чем дешевле выходит квартира, тем дольше придется ждать.

Однако, обладая необходимым уровнем дохода (придется полностью оплатить долевое участие в постройке многоквартирного дома, а также вносить ежемесячные платежи по кредиту), самые рисковые россияне могут позволить себе оформить ипотеку.

Причем в качестве залога будет выступать еще недостроенное здание, в котором когда-нибудь будет и ваша квартира.

Такие сделки законны и являются правомочными, но требуют тщательного расчета своих возможностей.

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

Залог прав требования по договору долевого участия в 2019 году

Это объясняется серьезными колебаниями на рынке валют, нестабильностью рубля, повышением процентных ставок по кредитам и т.д. Жизнь простых граждан стала дороже и нестабильнее.

Однако, те, кто в предыдущие годы вступил в долевое строительство, вполне могут позволить себе приобретение жилья на ипотечные заемные средства.

В данной ситуации ДДУ выступает объектом залога, но не как недвижимость, ведь ее еще не существует, а значит, не существует и права собственности на нее.

Если дольщик не получает вовремя квартиру от строительной компании, он имеет возможность отстаивать свои права всеми доступными методами.

То есть с нерадивым застройщиком, не выполняющим свои долговые обязательства, будет «разбираться» не простой гражданин, плохо разбирающийся в юридических тонкостях и не обладающий необходимыми знаниями, а солидное финансово-кредитное учреждение.

В строительстве

Дольщик обязуется в полном объеме внести денежные средства на строительство будущей жилой недвижимости.

В строительстве

Права и зона ответственности застройщика

Строительная компания имеет юридическое право принимать деньги, в том числе и заёмные.

Для того чтобы оформить контракт кредитования застройщику, банк тщательно проверяет пункты:

  1. Развитие строительной деятельности, наличие судебных разбирательств, конфликтных ситуаций, недовольных клиентов.
  2. Кредитная организация проверяет уже завершённые объекты строительства, качество постройки. Об этом рассказывает специально созданная комиссия, которая контролирует процесс всей деятельности.
  3. Срок работы данной компании, чем дольше застройщик находится на рынке недвижимости, тем благосклоннее кредитующий инспектор.

Застройщик может получить кредитные средства до подписания ДДУ или после. Для оформления сделки в разное время необходимы дополнительные подтверждения легальности сделки.

Следуя Гражданскому Кодексу РФ, на территории земельного деления, находящегося под залогом, постройки, которые были возведены после заключения сделки, являются собственностью банка. Финансовые организации всегда остаются в выигрыше.

Залог прав требования, для застройщика по договору долевого участия в строительстве – это участок земли, на котором будет совершаться будущая стройка. Для этого нужно пройти этапы проверки, регистрации. Если не получилось погасить кредит, то банк получает объект и участок.

Определение и идентификация предмета ипотеки

Чтобы правильно составить договор, необходимо чётко обозначить понятие предмета этой сделки. ДДУ предполагает выполнение обязательств обеими сторонами: застройщик в положенный срок передаёт участнику стройки его недвижимость. Это право совладельца по строительству, которое и является залогом для оформления ипотеки.

Договор должен отражать следующие пункты:

  • информация о ДДУ, личные данные, юридические адреса;
  • личные сведения о застройщике, участнике долевого строительства;
  • описание объекта недвижимости, его характеристики, дату окончания стройки и передачу объекта.

Залоговым имуществом может выступать только тот договор, который прошёл этап регистрации и имеет присвоенный номер, позволяющий отследить его нахождение в архиве и при необходимости поднять. Требования, которые может предъявить участник строительства к застройщику, переходят к финансовому учреждению.

Прежде всего, следует учитывать, что согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут являться только права требования, вытекающие из оформленного в соответствии с Законом N 214-ФЗ и прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Исходя из этой нормы в договоре залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует указывать следующие сведения, идентифицирующие предмет ипотеки:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в договоре участия в долевом строительства срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно, по истечении которого закладываемые права требования должны «материализоваться» в конкретный объект недвижимости);
  • реквизиты соответствующего договора участия в долевом строительстве, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой.

Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector