Что такое территориальная зона земельного участка и как ее узнать

Распространённые нарушения прав и законных интересов землепользователя при принятии ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка, т.е. параметрах разрешённого использования и застройки земельного участка.

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройки во время процедуры публичных слушаний, либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ может быть установлен для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду).

Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора).

В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным.

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения НПА, установившие указанную границу.

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена.

В иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки.

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории – длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ должно оспариваться в судебном порядке.

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалованием документов, устанавливающих градостроительный регламент;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами.
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций по вопросу оспаривания положений документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка, в т.ч. генерального плана и правил землепользования и застройки.
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка.

Что такое территориальные зоны по земельному законодательству

Оформляется документация в отношении границ территориальных зон, а также на части указанных территорий и зон в виде карты (плана) объекта землеустройства. Карта (план) объекта землеустройства является документом, отображающим в графической и текстовой формах местоположение, размер и границы объектов землеустройства (территориальной зоны), а также иные характеристики.

Карта (план) объекта землеустройства, предназначена для внесения сведений об объекте землеустройства в государственный кадастр недвижимости (ГКН). ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом, источником сведений о полных, достоверных и актуальных сведениях об объектах недвижимости, административно-территориальных границах, а также

Собственники должны были установить назначение без получения разрешения. Когда ввели классификатор ВРИ, были упорядочены территории. Помимо общепринятых были введены и новые типы:

  • малоэтажные жилые застройки многоквартирного типа;
  • гаражные объекты;
  • амбулатории и поликлиники;
  • стационарные медицинские учреждения;
  • образовательные объекты;
  • недвижимость для обеспечения деятельности гидрометеорологов.

Основные виды определяют возможность строительства объектов на основании классификации. Для изменения назначения необходимо обращение к жилищному законодательству, а также выполнение записи в государственном кадастре.

Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить?

В этом материале расскажем вам, как можно изменить вид допустимого применения участка при необходимости его смены его назначения.

Например, если требуется на участке с другим предназначением построить коттедж или высотный дом.

Ведь в результате таких изменений стоимость земельного участка значительно вырастет. И в документацию по участку все эти изменения должны быть внесены соответствующим образом.

Общие моменты

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка земли является одним из важнейших его параметров.

Ведь указанная в документации формулировка обусловливает способ использования данной земли собственником.

Именно от данных в документах зависит то, что может делать владелец на собственном участке.

Он может построить дом, заниматься земледелием, построить магазин или заниматься предпринимательской деятельностью.

Тогда в документацию необходимо внести соответствующие изменения. Расскажем вам, какие документы требуются для изменения назначения участка, куда нужно обращаться и как получить разрешение

Основные термины

Вид разрешенного использования участка Указанное в публичном порядке допустимое функциональное применение участка земли, а также построенных на его территории объектов
Земельный участок Определенная территория, границы которой указаны в правоустанавливающей документации и в кадастровом реестре
Зонирование территории (зонинг) Способ обеспечения правильного целевого применения земель для различных нужд, при этом целевое применение указывается не для отдельного участка, а для группы соседствующих участков в составе одной функциональной зоны
Кадастр Перечень земельных участков определенного района, населенного пункта с подробными данными о данных участках: собственнике, площади, план-схема участка
Собственник участка Физическое лицо, имеющее документ о присвоении права собственности на участок земли
Условно разрешенное пользование Назначение целевого применения земли в результате принятия решения главой администрации на основе публичных слушаний
Предлагаем ознакомиться:  Образец межевого плана и порядок действий, как уточнить границы земельного участка, поставленного на кадастровый учет ранее

Зачем это нужно

Каждый земельный участок имеет установленное государством целевое назначение, и применять его не по назначению не разрешается.

Например, не разрешается на садоводческом участке строить автомойку или магазин, а на участках для сельскохозяйственного применения строить высотные дома.

Получение прибыли от продажи Поскольку рыночная стоимость земли населенного пункта значительно выше сельскохозяйственных земель)
Организация на своем участке предпринимательской деятельности В виде магазина или производства определенной продукции
Строительства многоэтажки на участке Целью которого по документам является использование в качестве подсобного участка
Застройка сельскохозяйственных земель Многоэтажными жилыми постройками

Бывают ситуации, когда участок используется не по назначению без соответствующих изменений в документации.

До 1% стоимости земли по кадастру, но не менее 10 тыс.руб. При нецелевом применении участка (например, в случае строительства магазина на садоводческом участке)
До 0,5% кадастровой цены, но не менее 3 ты.руб. При неиспользовании по назначению сельськохозяйственной земли
До 0,5% кадастровой цены, но не менее 20 тыс.руб. Если на земле для частного строительства не ведутся строительные работы

Порядок действий

Для принятия решения по смене вида или категории допустимого применения земельного участка нужно обратиться в местную администрацию, именно она наделена полномочиями вносить данные изменения.

Если местная администрация имеет в подчинении земельный комитет, необходимо обратиться непосредственно туда.

Сегодня практически каждая администрация имеет официальный сайт, где можно найти всю необходимую информацию.

Прежде чем изменить допустимый вид пользования, требуется уточнить в комитете по земельному управлению полный перечень требуемой документации.

Поскольку список документации, требования к ей и к заверенным копиям, правила градостроительства устанавливаются каждой отдельной администрацией в самостоятельном порядке.

Например, на земле сельхозназначения не разрешается строительство высотного дома, поскольку жилые дома должны быть построены на жилой территории населенного пункта.

Для оформления смены вида допустимого целевого использования требуется обращение в комитет по управлению землями.

Нужно написать заявление и заполнить такие данные:

  • номер участка в кадастре;
  • текущая и желаемая категория;
  • причины и необходимость смены вида;
  • информация о собственнике участка, наличии или отсутствии обременений на земле.
Кадастровый документ участка Выдается в МФЦ или в кадастровой палате
Копия паспорта собственника Для частного предпринимателя – выписка из налоговой администрации
Выписка из ЕГРП Право собственности на землю, можно получить в МФЦ или в Росреестре
Документ о проведении экологической экспертизы При необходимости
Письменное согласие Владельца на смену категории

Земельный комитет должен предоставить собственнику перечень требуемой документации, которую нужно будет предоставить дополнительно в каждом конкретном случае.

Собственник должен уделить особое внимание сбору данных документов и проверке всех реквизитов. Ведь даже малейшая ошибка может спровоцировать отказ в переводе участка в другое целевое назначение.

Зарегистрированный акт о смене категории и вида выдается в течение 2 месяцев с дня получения заявки со всеми требуемыми документами.

Если же получен необоснованный отказ о переводе вида участка, можно обратиться в суд и в судебном порядке обжаловать получение отказа.

Пример заявления

Форма заявления предоставляется многофункциональным центром, в нем должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО собственника участка или полное название предприятия;
  • почтовый адрес, на который необходимо отправить ответ или уведомление;
  • категория, к которой принадлежит земельный участок на текущий момент;
  • номер участка по земельному кадастру;
  • текущий вид разрешенного пользования участком;
  • желаемый вид его использования;
  • вид права собственности;
  • дата заполнения заявления и личная подпись каждого владельца.

Получение разрешения

В данном разделе расскажем, как поменять вид назначения, если смена категории не требуется.

Предоставить в комитет по земельным вопросам ходатайство О смене вида целевого применения земли с приложенным пакетом документации. Перечень документов в конкретном случае должен выдать земельный комитет. Обязательными документами в любом случае являются кадастровый паспорт и документ о праве владения землей
Все городские и районные администрации имеют собственные утвержденные градостроительные правила И регламенты с приложенными правилами пользования землями и строительства, где четко обозначены алгоритмы действий на случай смены целевого назначения участка
Если конкретная администрация не имеет утвержденных правил пользования землями Или участок в вашей собственности не соответствует регламенту, тогда необходимо подать официальный запрос об изменении вида целевого назначения главе администрации. Данное ходатайство требуется передать лично, получив подпись о получении, или отправить заказным письмом с уведомлением о получении
Глава администрации проводит слушания Касательно изменения разрешенного вида применения земли и выносит вердикт
Публичные слушания назначаются В течение месяца с дня подачи ходатайства и оплачиваются собственником участка. При этом собственник должен иметь в распоряжении все тексты регламентов и правил землепользования данного административного учреждения

Допустимое целевое применение земли разделяется на виды:

  • основное;
  • условно разрешенное;
  • вспомогательное.

Отличие условно разрешенного назначения от основного состоит в необходимости его согласования. Для основного разрешения согласование не требуется.

Владелец участка должен подать в земельный комитет ходатайство На получение условно разрешенного вида применения участка
Проводятся публичные слушания По данному заявлению в соответствии с уставом администрации
Члены слушаний выдвигают Свои предложения и корректировки
Глава администрации принимает решение И если оно не в пользу собственника, он может в судебном порядке добиться принятия другого решения

С 2018 года процедура смены вида разрешенного использования значительно упрощена, поскольку на законодательном уровне были упразднены многие бюрократические мероприятия.

Территориальное зонирование являет собой распределение земель города и других населенных пунктов в соответствии с законодательством на зоны и районы.

Делается это, чтобы установить границы допустимого использования данных земель, определить минимальные площади участков, регламентировать типы построек на участках в каждой зоне.

Зонирование является немаловажным инструментом в планировании развития города.

Каждая функциональная зона характеризуется общим целевым использованием – жилые и промышленные территории, рекреационные и социально-культурные зоны.

В пределах каждой зоны также указываются допустимые и разрешенные целевые назначения участков земли.

Ведь при снижении прибыльности деятельности собственник может без получения разрешений и смены целевого назначения изменить ее на более прибыльную.

Как узнать территориальную зону земель населенных пунктов?

Требуется это для выяснения возможности строительства конкретного капитального объекта на определенном участке. Либо так проверяют, можно ли эксплуатировать надел выбранным способом.

  1. Чтобы узнать действующую территориальную зону, нужно сделать запрос на выдачу генерального плана населенного пункта. Здесь содержится подробная информация о каждой из них.
  2. Либо можно изучить публичную кадастровую карту. Участок следует искать по его кадастровому номеру.
  3. Необходимо подать заявление в Росреестр, попросив выдать сведения о конкретных территориальных зонах. В ответе будет содержаться информация и о границах таких зон.

Но самый быстрый вариант – обращение в нашу компанию. Мы предоставим требуемые данные в течение дня. А дальше начнется процедура изменения ВРИ или самой зоны, оформление разрешений на строительство объектов недвижимости, либо другие необходимые действия.

Карту всегда дополняет пояснительная записка в виде текстовой формы, которая содержит размер, границы объектов, а также прочие характеристики. Схема с указанием территориальных зон вносится на публичную . За подготовку карт отвечают .

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва 7(499)350-80-59, Санкт-Петербург 7(812)309-94-01. В процессе градостроительного зонирования территории специалистами могут выделяться следующие территориальные зоны:

  1. зоны особо охраняемых территорий;
  2. в муниципалитетах могут выделяться иные виды территориальных зон, исходя из специфики местности.
  3. ;
  4. производственные;
  5. ;
  6. рекреационного назначения;
  7. размещения военных объектов;
  8. зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
  9. специального назначения;
  10. общественно-деловые;

Выше представлена общая классификация территориальных зон.

Сделать это можно несколькими способами:

  • Можно посмотреть Правила землепользования и застройки населенного пункта, где располагается участок.

В них прописывается, к какой зоне отнесен надел и ВРИ для него.

  • Сделать запрос разрешается в органы местного самоуправления.

    Инфо

    info

    На основании статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, собственник вправе выбрать основной ВРИ самостоятельно.

  • Гражданин может заказать кадастровый паспорт на объект.

    При отсутствии ВРИ потребуется его присвоение в органах местного самоуправления по соответствующему заявлению.

  • Онлайн обращение в росреестр и другие способы Выделяют три основных способа для уточнения ВРИ. Основным является обращение собственника к правоустанавливающим документам.

    Также выписка доступна при обращении в Росреест. Метод требует уплаты государственной пошлины и временных затрат.

    • возможность сочетания на территории зоны различных ВРИ ЗУ (видов разрешённого использования земельных участков) — жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков,
    • установленные для территориальной зоны градостроительные регламенты, составляющие основу правового режима включённых в неё земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений,
    • предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

    Градостроительный регламент — весьма жёсткий порядок, определённый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения и установленный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

    Полный перечень территориальных зон (подзон) Правил землепользования и застройки

    Тем, кто имеет в собственности хоть какую-то недвижимость в 2017 г., необходимо знать, что такое правила землепользования и застройки, потому что они необходимы при владении любым объектом недвижимости в населенном пункте.

    Предлагаем ознакомиться:  Как поменять СТС свидетельство о регистрации при смене фамилии

    Уважаемые посетители!

    Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

    Это быстро и бесплатно!

    Разобраться в этом вопросе, безусловно, может каждый, но грамотно разобраться в нем можно только с помощью специалиста.

    Для этого можно обратиться в администрацию сельского или городского поселения или в дорогостоящую юридическую консультацию, но гораздо проще и быстрее в 2017 г.

    будет воспользоваться услугами специалистов онлайн прямо на сайте.

    Для этого достаточно напечатать вопрос во всплывающую форму внизу экрана, и образованный юрист 24 часа в сутки будет отвечать на ваши вопросы.

    Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

    Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости.

    Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением в 2017 г. занимается глава муниципального образования. ПЗЗ – это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.

    Первые правила

    Вообще правила застройки появились еще в начале прошлого века в Америке. Конечно, они были совершенно другими, но цели у них были схожи.

    Основным направлением забот американских правил застройки было исключение возможности установления несовместимых вариантов разрешенного использования по соседству друг с другом.

    К примеру, плохо влияет на демографию страны и окружающую среду в принципе, если рядом с жилой зоной расположен завод по переработке тяжелых металлов. Или же если военный объект находится вблизи от общественно-деловой зоны.

    Рассматриваемый документ состоит из трех частей:

    • информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
    • карта правового территориального распределения;
    • градостроительный регламент.

    Во время разработки правил и до окончательного их утверждения организуется общее ание в сельском поселении или городе на предмет выявления просьб и предложений от граждан в отношении определения зон сельского поселения или городского округа.

    Такие ания в 2017 году проводятся от двух до четырех месяцев. Если слушания проводятся относительно какой-то определенной территории, то на них присутствуют только собственники земельных участков и построек в границах выделенной территории.

    Простые люди, организации или гос. органы могут поспорить с решением об узаконивании правил только в судебном порядке.

    Вносить изменения в правила землепользования и застройки можно лишь по решению главы сельского поселения или мэра города в 2017 году. Письма ему могут направлять либо гос. органы, либо гр-не и юр. лица. Положительное решение о согласии может быть принято только в случае, если:

    • правила в сельском поселении (или в городе) не соответствуют другим, более важным или принятым ранее, документациям;
    • выдвинуто предложение об установлении других — совершенно новых — границ любой зоны или изменении регламента;
    • вследствие принятия правил землепользования и застройки нерациональным методом осуществляется владение наделами и постройками.

    Первая составляющая правил землепользования сельского поселения или города несет в себе теоретическую информацию организационного характера, то есть, как правильно пользоваться документом, в каком порядке можно вносить изменения в него, использованные термины и так далее.

    Две других составляющих уже интереснее. Они и являются главными в правилах землепользования и застройки.

    Карта градостроительного зонирования делит земельные владения городского образования или сельского поселения на правовые территории. В 2017 г. это могут быть зоны жилых мало-, средне- или многоэтажных построек, деловые зоны или зоны инфраструктур и так далее.

    Иванов И.В. является собственником кусочка земли в общественно-деловой зоне (на нем построено одноэтажное здание с офисными помещениями).

    заключил сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировал право на участок и пошел в администрацию за разрешением на строительство. Но все оказалось не так просто.

    Несчастный гражданин Иванов не посмотрел правила землепользования и застройки и купил участок для парковки, который входит в зону жилой застройки.

    Есть еще отдельные зоны – с особыми условиями пользования территорией. Если их утверждением занималось государство, то границы могут не соответствовать границам других зон, которые установлены на муниципальном уровне сельским поселением в 2017 г.

    Третья часть правил

    Это градостроительный регламент.

    Пожалуй, он является наиболее интересным для простых людей, ведь этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и ОКСов, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации или изменения по высшим законам.

    Разрешенное использование в правилах разделено на три большие группы, причем для каждой территориальной зоны эти группы имеют разные виды использования. Итак, это:

    • основные виды;
    • разрешенные в условном порядке
    • и вспомогательные.

    Если в 2017 году вы захотели изменить вид и назначение вашего земельного надела в сельском поселении, например, то вы можете ознакомиться с последней частью ПЗЗ, выбрать любой подходящий вам ВРИ (естественно, в рамках зонирования) из первых двух групп, и написать заявление о кадастровом учете изменений в кадастровую палату (бесплатно). В таком случае походов в муниципалитет и каких-то дополнительных согласовок не потребуется.

    Для предоставления вспомогательного вида использования в 2017 г.

    необходимо подавать обращение в администрацию и проводить общественные собрания с собственниками участков и строений по соседству, интересы и жизнь которых рискуют быть затронутыми в результате согласия на предоставление третьего вида использования. Да, и расходы за организацию этого процесса ложатся на плечи заявителя.

    В случае если, к примеру, в 2017 году ваш клочок земли в сельском поселении настолько небольшой, что меньше самого маленького размера, который предполагает эта правовая территория, можно обратиться в комиссию, разработавшую правила землепользования и застройки, за получением согласия отклониться от данного размера. Такое разрешение, опять же, дается по итогу проведения общественных слушаний.

    Есть схожий документ – генеральный план. Он направлен на грамотное планирование развития территории населенного пункта.

    Сейчас ведется очень много споров о том, какой же документ первичный – градостроительный план или правила землепользования?

    Многие склоняются к мнению, что все же утверждение ПЗЗ является средством достижения целей генерального плана.

    Для чего нужно знать ВРИ?

    На приобретенном участке невозможно строить все, что заблагорассудится, поскольку, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, невозможно заниматься сельским хозяйством.

    Это противоречит юридическим регламентам и за такую самодеятельность можно получить штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

    Согласно этой статье, в случае, если уже была определена кадастровая стоимость земельного участка, гражданские лица обязаны выплатить до 1% от общей суммы, но при этом она не должна быть менее 10000 рублей.

    Для юридических лиц штраф больше, он составляет от 0,5 до 2%.

    Если же кадастровая стоимость земли еще не была определена, то первая категория лиц должна выплатить штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, а вторая — уже от 100000 до 200000 рублей.

    Вопрос очень серьезен, поэтому игнорировать его нельзя.

    Территориальные зоны определяют перечень допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков и размещения (строительства) в них конкретных объектов капитального строительства.

    Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:

    1. основные виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения особых градостроительных требований к формированию земельных участков и объектов капитального строительства и технических требований по подготовке проектной документации и строительству;
    2. условно разрешённые виды использования;
    3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам.

    В территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) представлен перечень видов разрешённого использования земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства по территориальным зонам — это самый существенный раздел ПЗЗ.

    Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.

    Предлагаем ознакомиться:  Выписка из ЕГРП что это такое

    Генеральный План — основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён законом №274 -44 от 30.04.08г.

    Разработан в соответствии со ст.23 Градостроительного Кодекса РФ.

    Генплан Санкт-Петербурга в графическом изображении

    С общегородским Классификатором градостроительного зонирования и предельных параметров объектов недвижимости для территориальной части ПЗЗ Санкт-Петербурга можно ознакомиться здесь.

    В соответствии с Генеральным планом на территории Санкт-Петербурга выделено 20 функциональных зон.

    Порядок изменения территориальной зоны земельного участка

    Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

    Кроме того, сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций при объективно обоснованной правообладателями земельных участков невозможности эффективного использования или доказательстве других обстоятельств, что попунктно перечислены выше.

    Способы определения

    Определение ВРИ производится теми же способами, что и определение категории земли.

    Итак, как определить вид разрешенного использования земельного участка? Куда можно обратиться?

    По выписке из ЕГРН

    До 1 января 2017 года на территории России действовали кадастровые паспорта, в которые вносилась вся информация о квартире или земельном участке.

    Затем паспорта упразднили и собрали ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости, объединив в нем сведения о правах на владение и о технической информации, касаемо земельного участка.

    Получение выписки из Реестра — наиболее простой способ определить, какой вид разрешенного использования земельного участка ему сейчас назначен.

    Сделать это можно двумя способами:

    • обратиться кадастровую палату или МФЦ;
    • заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

    Например, там может быть указана категория «земли населенных пунктов», а в информации о ВРИ указано «одноквартирные дома с земельными участками». Также там прописывается возможность содержания птицы или скота.

    Если на таком участке планируется построить многоквартирный дом, то такая деятельность без смены ВРИ будет незаконной. По поводу смены вида разрешенного использования также нужно обращаться в кадастровую палату.

    Выписка не имеет срока действия, но обязательно нужно получить новую, если произошли какие-либо изменения в информации по поводу участка, например, сменился собственник, поменялось ВРИ и т.д.

    В кадастровой палате

    Информацию об участке земли может при желании получить любой интересующийся, оплатив необходимую госпошлину.

    Такого рода сведения может получить любой человек, даже не являющийся собственником участка.

    Но получить документы, устанавливающие право на владение участком, либо их копии может только собственник земельного надела.

    Для получения выписки нужно иметь с собой:

    • паспорт;
    • доверенность, полученную у нотариуса;
    • квитанцию об уплате государственной пошлины.

    Для юридических лиц потребуется также свидетельство о директорских полномочиях.

    Готовую выписку можно будет забрать примерно через 5 дней, в случае обращения в МФЦ этот срок увеличится на 2-4 дня. Можно забрать документ как в бумажном виде, так и в электронном.

    Физическому лицу придется отдать:

    • 150 р. за электронную версию выписки;
    • 400 р. за распечатанный документ.

    Для юридических лиц стоимость составит 300 р. за электронную и 1200 р. за бумажную кадастровую выписку.

    Кроме личного обращения, есть еще вариант послать письмо, желательно заказное и отслеживаемое.

    В конверте должно быть заявление, составленное в соответствии с приложениями к приказу Минэкономразвития (схему составления можно посмотреть здесь), а также квитанцию об уплате госпошлины.

    На сайте Росреестра

    В век развитых технологий необходимость ходить по инстанциям постепенно отпадает, это касается и вопросов получения выписки.

    Получить ее очень просто, для этого нужно:

    • зайти на сайт Росреестра,
    • выбрать вкладку «Физическим лицам»,
    • найти справа зеленую таблицу с названием «Электронные сервисы»,
    • кликнуть на строку «Получение сведений ЕГРН».
    • После этого можно начинать заполнение формы запроса.

    Если получать выписку на сайте Росреестра, то за бумажный вариант физическим лицам придется заплатить 250 рублей, электронная выписка стоит столько же.

    Юридические лица отдадут 1100 и 700 рублей за бумажный и электронный вариант соответственно.

    Если подробная кадастровая выписка не требуется, а нужна общая информация об участке, то можно перейти по ссылке и заполнить форму.

    Для более успешного результата желательно знать кадастровый номер земельного участка, можно также ввести условный или ранее присвоенный номер, но обычно это не требуется.

    Ниже находятся строки для ввода адреса, а также несколько строк по поводу прав и ограничений.

    Для определения ВРИ нужно обратить внимание на строку «Разрешенное использование».

    Кадастровая карта — самый наглядный вариант определения вида разрешенного использования земельных участков, где посмотреть информацию можно, даже не зная точного номера участка. Для осуществления этого способа нужно перейти по ссылке, нажать на значок лупы и ввести кадастровый номер участка.

    Помимо ВРИ, кадастровый номер помогает также определить категорию земель, к которой относится участок. После этого появится таблица со всей необходимой информацией по участку. Способ удобен еще и тем, что можно на карте сразу найти свой участок, он будет выделен желтым цветом.

    Зонирование земель населенных пунктов

    Помимо основных зон имеется несколько дополнительных или вспомогательных. Так в жилой категории выделяют несколько подкатегорий, регулирующих размещение определенных видов недвижимости. Всего можно выделить такие варианты, как:

    • общественно-деловая территория – подходит для строительства социальных и коммерческих объектов;
    • жилая зона – отдельно стоящие дома для одной семьи, многоквартирные здания различной этажности и обслуживающие предприятия;
    • рекреационные зоны – их используют для создания парков, скверов, водохранилищ и т.д.;
    • зона для инженерной и транспортной инфраструктуры – подходит для прокладки дорог, коммуникаций и прочих видов деятельности.

    Существуют и сельскохозяйственные земли, предназначенные для создания пастбищ, дачных хозяйств, пашен и прочих видов деятельности, производственные территории – здесь устанавливают склады, коммунальные и производственные помещения.

    Также выделяют специальные зоны – на них размещают заводы по сжиганию мусора, скотомогильники и другие объекты. Некоторые виды зон располагают подальше от населенных пунктов (например, специальные или военные). И у каждой имеется свое буквенное обозначение.

    1. На первом этапе нужно сделать запрос в комиссию по градостроительству и использованию земли.
    2. Затем следует получить правила застройки и землепользования.
    3. После этого производится изменение текущих правил, с отнесением участка к новой зоне.

    В процессе вам потребуется выписка из реестра недвижимости, свидетельство о праве на землю и сами ПЗЗ. Земельные юристы нашей компании быстро и с гарантией положительного результата изменят территориальную зону или определят, к какой из них относится ваш надел.

    Продавец, который выставляет участок, обмануть покупателя в отношении вида разрешенного использования земли не сможет.

    Ведь данные имеются в открытом доступе. Поэтому каждый гражданин при соблюдении определенного алгоритма сможет ознакомиться с ними. Категории земель в РФ Законодательством России были введены определенные виды разрешенного использования земельных участков.

    Деление проводится на основании документа, предусматривающего варианты применения наделов.

    Все территории имеют соответствующее целевое назначение. Виды являются одной из составляющих категорий земель страны. Последние включают в себя: Конкретный участок может быть отнесен к категории самим собственником.

    Виды определяет градостроительный регламент. В момент строительства важно сразу конкретизировать вид.

    Ведь в дальнейшем изменить назначение будет проблематично.

    Вспомогательные виды разрешенного использования могут лишь дополнять основные и условно разрешенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основное различие между основными и условно разрешенными видами состоит в том, что на второй необходимо получить разрешение, после обсуждения на публичных слушаниях.

    Решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на данный момент принимает глава местной администрации. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

    Возможные проблемы

    Классификатор, несмотря на свою подробность и проработанность, не может охватить все возможные способы использования земельных участков.

    Например, в нем нет категории для жилых домов, построенных на территории для ведения фермерского хозяйства.

    Но, поскольку Классификатор работает только для основных ВРИ, то есть смысл обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в районе, где находится земельный надел.

    Вполне возможен вариант, что строительство дома для жилья на территории для сельского хозяйства будет относиться к условно разрешенным ВРИ.

    Для того, чтобы землю можно было в таком случае полноценно использовать, необходимо обратиться в комиссию по ПЗЗ и написать заявление о смене вида разрешенного использования. После проведенных слушаний собственник получит разрешение на строительство.

    Подводя итоги

    Наиболее достоверный способ определить вид разрешенного использования участка — получить выписку в кадастровой палате или онлайн на сайте Росреестра.

    В документе указана вся информация об участке, в том числе категория земель и ВРИ.

    Для того, чтобы лучше понять, как именно можно использовать землю, необходимо обратиться к Классификатору, найдя свою категорию территориальных участков.

    При возникновении несоответствий ВРИ и строительным задумкам владельца нужно написать заявление и сменить вид разрешенного использования на желаемый.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector