Существует ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства

Компенсировать убытки возможно в том случае если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а застройщиком были нарушены условия договора. Дольщик вправе потребовать неустойку на основании закона о долевом строительстве.

Самым распространенным нарушением является не соблюдение сроков сдачи объекта строительства. Согласно законодательству, каждый просроченный день для застройщика будет стоить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости объекта.

Чтобы обратиться за возмещением неустойки, прежде всего, надо подписать акт приема-передачи объекта. Подписывая акт, необходимо обращать внимание, на какую дату он составлен. От этого будет зависеть сумма неустойки.

Рассчитываем неустойку по следующей формуле: 10,5% х1/300 х Сумма Договора х количество дней.

Например: стоимость строящегося дома составляет 1 500 000 руб. Срок сдачи объекта нарушен на 100 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 10,5%. Получаем 100 х 1/300 х 1 500 000х0,105 =52500 руб.

Просрочка исполнения обязательства начинается с первого дня квартала, следующего за кварталом, указанном в договоре, и заканчивается датой подписания акта приёмки-передачи объекта.

При несоблюдении застройщиком договора долевого участия, допускается расторжение договора по инициативе дольщика. Для этого дольщик отправляет застройщику претензию в письменном виде, желательно через почту с описью вложения.

В такой претензии дольщик вправе потребовать возврата денег и возмещения неустойки. После того, как дольщик не отреагировал на претензию или отказался возместить убытки, дольщик может подать иск о взыскании неустойки с застройщика.

Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве.

Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.

  • безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
  • дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
  • соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта.

  1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
  2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
  3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
  4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работПри предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 — 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

  1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
  1. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
  2. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
  3. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
  4. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).
Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление об отмене договора дарения образец

Исходя из выше перечисленных норм действующего законодательства, хотя застройщик часто отсылает дольщиков с требованиями к подрядчику, требовать устранения недостатков, соблюдения сроков сдачи объектов, исполнения условий договора, дольщик должен предъявлять к застройщику.

Данные вывода, так же отражены и подтверждены судебной практикой в Российской Федерации. Постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.

В случае если дольщик обнаружил не исполнение договорных обязательств застройщиком, недостатков в сданном объекте, нарушение сроков сдачи объекта дольщику, нужно обращаться с требованием (претензией) в письменном виде к застройщику, на устранение недостатков, соразмерного уменьшения стоимости по договору, оплаты неустойки. Так же можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на горячую юридическую линию дольщиков.

Вывод о том, что срок передачи квартиры, установленный в договоре долевого участия, подлежит исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан без учета Закона № 214-ФЗ. Это обман.

Так, в силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков.

Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры). Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

Участники правоотношений: дольщик, застройщик. Договор долевого участия (ДДУ), заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ № 214-ФЗ) предполагает для Застройщика повышенную ответственность за нарушение условий договора.

Ответственность повышается если участником долевого строительства является физическое лицо (Дольщик). Так, одним из видов ответственности в данных правоотношениях являются штрафные санкции, которые можно предъявить Застройщику при просрочке в сдаче объекта строительства.

Подробная и понятная статья о том, что можно взыскать с Застройщика на сайте пошаговых инструкций KakiePrava.Ru. Какие бы условия о штрафных санкциях за просрочку передачи объекта строительства не предусматривал ДДУ, данные условия закреплены законодательством.

Он решается двумя способами в зависимости от того, когда выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Я специально назвал предыдущий пример классическим, поскольку он встречается в большинстве случаев и какую-либо сложность в себе не несет.

Несет ли застройщик ответственность после сдачи дома в эксплуатацию?

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько.

Предлагаем ознакомиться:  Одностороннее расторжение договора подряда

Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214. В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

  1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
    При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
  2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

С появлением ФЗ №214 в 2004 году дольщики получили дополнительные гарантии от государства, а риски при сотрудничестве с неблагонадежными застройщиками свелись к минимуму. Несмотря на это, факты обмана все-таки имеют место. С каждым годом их все меньше на фоне более жесткого контроля строительных компаний.

Если говорить в целом, застройщик по договору долевого участия (ДДУ) несет ответственность, которую можно свести к нескольким основным пунктам:

  • Дольщик имеет право расторжения договора и возврата средств по нескольким причинам, которые перечислены в законе. Реализация такой опции возможно до подачи иска или непосредственно в судебном органе. Возможные причины для одностороннего отказа от сотрудничества прописаны в ФЗ №214 (часть 1, статья 9).
  • В случае расторжения договора строительная компания обязана вернуть средства, которые уплачены по условиям соглашения, а также проценты за пользование деньгами (ФЗ №214, часть 2, статья 9).
  • Покупатель вправе истребовать с застройщика пеню при нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Величина неустойки вычисляется с учетом действующей ставки рефинансирования и начисляется за каждые сутки просрочки (ФЗ №214, часть 2, статья 6).
  • Дольщик имеет право требования покрытия убытков, которые были понесены из-за нарушения договора. Это правило прописано не только в ФЗ №214 (статья 10), но и в ГК РФ (статья 15). Покупатель, к примеру, может потребовать возврата денег, потраченных на аренду жилья.
  • Покупатель имеет возможность компенсировать материальный ущерб, имеющий место из-за действий строительной компании. Величину такой выплаты может установить только судебный орган.
  • С застройщика может стягиваться штраф за ненадлежащее выполнение обязательств, нарушение требований закона в сфере долевого строительства, а также за обман потребителя. Здесь работают статьи КоАП РФ.
  • Руководство девелопера может быть привлечено к уголовной ответственности по УК РФ (статье 200.3), а также ФЗ №214, ч. 2.2, статья 1.
  • Дольщик вправе требовать от строительной компании покрытия убытков на судебные разбирательства в случае удовлетворения иска.

Теперь рассмотрим основные виды ответственности застройщика после сдачи дома более подробно.

Число дней просрочки*8,5 (ставка рефинансирования ЦБ РФ) * 1/300 * Стоимость договора *2 (для физических лиц). В результате расчета получается неустойка, которую должна выплатить строительная компания за невыполнение взятых на себя обязательств.

Так, при стоимости квартиры в 3 000 000 рублей и годовой просрочке застройщик должен выплатить клиенту сумму около 800 000 рублей. Если учесть тот факт, что квартира покупается одновременно большим числом людей, итоговая сумма оказывается очень высокой.

Но здесь существует два момента, которые должны быть учтены:

  • Многие дольщики готовы ждать квартиру годами. Они не пользуются своим правом истребовать с застройщика неустойку. При этом не обязательно обращаться в суд сразу. Можно сделать это после получения квартиры, когда все документы будут на руках.
  • Строительные компании в критической ситуации оформляют банкротство, но даже в этом случае шанс получить неустойку все равно сохраняется.

Ранее мы отмечали, что существует только один путь привлечения застройщика к «серьезной» административной ответственности. Речь идет о привлечении денег инвесторов на строительство жилья без оформления разрешения на возведение объекта.

Почему застройщики идут на риск? Причина заключается в безволии дольщиков и их неспособности защитить свои права. Следовательно, необходима не административная, а уголовная ответственность, которая заставляет руководство и других сотрудников задуматься о своих действиях. Практика показала, что персональная ответственность работает лучше, чем корпоративная.

Предлагаем ознакомиться:  Образец жалобы парковка на газоне — Ваше право

Подобная тенденция начала реализовываться только к 2014 году, когда в Госдуму был внесен соответствующий законопроект, но принят он только в апреле 2016 года. В законе предусматривается уголовное наказание для дольщиков по статье 200.

В случае выявления такого нарушения в крупных размерах накладывается следующее наказание:

  • До 360 ч. обязательных работ.
  • До 1 года исправительных работ.
  • До 2-х лет принудительных работ.
  • Ограничение свободы до 1-2 лет.

Если преступление совершила группа лиц и в особо крупном размере, наказание более серьезное:

  • До 480 ч. обязательных работ.
  • До 2-х лет исправительных работ.
  • До 5-ти лет принудительных работ.
  • Ограничение свободы на срок до 2-х лет.

Стоит отметить, что к крупному размеру относится привлечение денег в объеме от 3 млн. рублей, а особо крупному — от 5 миллионов.

Интересно, что даже особо крупный размер является «чисто символическим», ведь именно в эту сумму обходится 1-комнатная или 2-квартира в новостройке Москвы. Если с претензией обратится сразу несколько дольщиков, эффективность будет выше.

Это не всегда так. В УК РФ имеется интересная статья, согласно которой при таком правонарушении лицо может быть освобождено от уголовной ответственности. Но для этого оно должно полностью компенсировать ущерб дольщика или сделать все возможное для ввода здания в эксплуатацию.

По сути, этот закон позволяет  руководителям компании-застройщика официально откупиться от тюрьмы. Все, что требуется — выполнить взятые на себя обязательства. После получения денег дольщик вправе обращаться в судебный орган и истребовать неустойку за весь срок просрочки.

Наличие подобной нормы — большой плюс, как для застройщиков, так и для дольщиков. Но покупатели недвижимости все равно должны быть внимательны и помнить о рисках оформления договора с девелоперами, которые не имеют необходимого пакета документов.

Возмещение застройщиком убытков и морального вреда

Возместить убытки по договору долевого участия можно на основании Гражданского кодекса РФ п.1 ст.15. Если действия застройщика привели к возникновению убытков, дольщик вправе потребовать их полного возмещения, но не более той суммы, размер которой отражен в договоре или предусмотрен законодательством.

К убыткам относятся расходы, понесенные дольщиками, для устранения своих нарушенных прав застройщиком. Убытками так же считаются повреждение или утрата имущества и упущенная выгода, то есть неполучение дохода, который должен быть на основании ДДУ.

Участники договора о долевом участии, чьи права были нарушены, могут обратиться с исковым заявлением о компенсации неустойки с застройщика в суд. Иск будет удовлетворен, если дольщик сможет представить факты, приведшие к убыткам, рассчитать размер понесенных убытков, а также перечислить противоправные действия, повлекшие за собой нарушения прав дольщиков.

Статья 393 Гражданского Кодекса РФ обязывает возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Компенсировать моральный вред возможно независимо от возмещения понесенных убытков. В исковом заявлении в суд нет необходимости приводить доказательства причиненного морального вреда. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований компенсировать понесенный моральный вред.

Административно — и гражданско-правовая ответственность застройщика

Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ.

Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.

Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.

В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector