Судебная практика по ветхому жилью

Иск о взыскании

Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное». В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно.

Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.

Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.

Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

  1. Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.
  2. Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.

При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.

  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но это не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому для вас работают опытные адвокаты горячая линия:

  • Справа онлайн-чат: опишите ситуацию, чтобы узнать у юриста консультанта, как решить вашу проблему
  • Горячая линия для Москвы: 7 499 577 04 24
  • Горячая линия по РФ: 8 800 511 38 27

Принудительное выселение из аварийного жилья

Судебная практика по ветхому жилью

На основании иска, поданного муниципалитетом или государственными организациями, гражданин может быть выселен из квартиры в принудительном порядке. Если квартира была предоставлена гражданину на основании договора социального найма, то муниципальная государственная служба выступает в суде в качестве собственника.

Выселение может осуществляться только в соответствии с нормами ГПК РФ, Жилищного кодекса РФ и других нормативных актов. Однако, в большинстве случаев, выселение возможно только после того, как гражданину будет выплачена компенсация.

Порядок выселения граждан при признании здания аварийным:

  1. Уполномоченный орган принимает решение, на основании которого здание признается аварийным.
  2. Принятие решения о том, каким образом будет использоваться территория – будет ли осуществлен снос здания, постройка на его месте нового.
  3. В случае, если собственник квартиры не желает добровольно покидать дом, осуществляется принудительное выселение по решению судебного органа.
  4. Выплачивается компенсация.

Заключение о признании здания аварийным обязательно предоставляется всем гражданам для ознакомления.

Собственников

При расселении дома, в котором находится квартира, оформленная в собственность физического или юридического лица, должны быть возмещены все убытки, компенсирована не только стоимость самого жилья, но и расходов, связанных с переездом, оформлением бумаг.

Возмещению подлежит:

  • расходы на переезд в новую квартиру;
  • убытки, понесенные гражданином в связи со сменой места жительства;
  • оплата временного жилья;
  • упущенная юридическим лицом выгода.

Кроме того, возмещается стоимость квартиры, размер которой высчитывается специалистами. В расчеты должна быть включена стоимость имущества, которое не может быть вынесено из дома.

Судебная практика по ветхому жилью

Лица, которые не являются собственниками и живут в квартире после заключения договора соцнайма, могут быть выселены только в соответствии с нормами статьи 89 ЖК РФ. Согласно законодательству, собственник здания, в роли которого чаще всего выступает муниципалитет, обязан выдать гражданам компенсацию или предоставить жилье, соответствующее тому, что подлежит сносу.

Для людей, которые не являются собственниками жилья, расселение идет на пользу – лица, проживающие в коммунальной квартире, получают отдельные жилплощади с условиями, соответствующими социальным нормам.

Однако, если времени на расселение мало, жилье находится в достаточно плачевном состоянии и грозит обрушиться в любой момент, гражданам может быть предоставлена квартира в маневренном фонде, и это не всех устраивает.

Впоследствии, полученную квартиру можно приватизировать для того, чтобы стать ее собственником. В случае предоставления маневренного жилья люди получат нормальную, законную жилую площадь спустя какое – то время, нередко ожидание затягивается до нескольких лет.

При заселении в маневренный фонд заключается договор, который нельзя продлить в отличие от того, что заключается при заселении в муниципальное жилье.

Крайне важный документ в мае обнародовал Верховный суд РФ, обобщивший судебную практику по делам, которые в целом официально именуются «об обеспечении жилищных прав граждан».

Но речь в данном случае идет исключительно о тех непростых ситуациях, в которых оказываются люди, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Судьями был выработан ряд четких рекомендаций разрешения споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства, подчеркивает важность нового судебного обзора руководитель известного на Юге России юридического агентства «СРВ» Роман Савичев.

*** Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей.

Но, несмотря на то что схема «снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге.

Потому немало граждан не соглашаются с предложениями чиновников и идут отстаивать свои интересы через Фемиду.

Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения.

Также в судах поднимаются вопросы о внеочередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.

В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить.

В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме.

А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.

Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения. Они не могут определяться отдельно.

С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь.

Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение.

Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным.

В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем.

Предлагаем ознакомиться:  Как заполнять дневник по производственной практике образец

Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья.

Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться.

Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.

Другие же суды исходят из того, что предоставление иного жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.

Судебная практика по ветхому жилью

Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное.

Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.

И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.

Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка.

В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.

Судебная практика по вопросу формирования выкупной цены аварийного жилья

Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган.

Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.

Варианты замены аварийных строений:

  1. Предоставление другой жилплощади.
  1. Выкупная цена.

Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.

Судебная практика по ветхому жилью

При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров.

Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

  1. Рыночной цены на квартиру.
  2. Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
  3. Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
  4. Убытков по части упущенной выгоды собственника.

Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.

Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел.

– Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей.

Но, несмотря на то что схема « снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев.

Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения.

Судебная практика по ветхому жилью

В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить.

В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме.

Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения.

Они не могут определяться отдельно. С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь. Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение.

Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным. В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем.

Судебная практика по ветхому жилью

С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры.

При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.

Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.

Предлагаем ознакомиться:  Входит ли договор подряда в трудовой стаж

Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное.

Судебная практика по ветхому жилью

Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.

И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.

Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка. В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.

Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите Ctrl Enter

Аварийной недвижимость признается по постановлению специальной межведомственной комиссии. Ее назначают органы государственной власти. На основании этого решается судьба объекта, как правило, оно подлежит сносу или реконструкции.

Предоставление жилья с целью переселения собственников предусмотрено статьями 32, 86, 87, 89 ЖК РФ. Существуют специальные программы, работающие в отдельных регионах, для расселения аварийных жилых домов. В каждом конкретном случае условия и сроки переселения устанавливаются в индивидуальном порядке.

Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов.

Судебная практика по ветхому жилью

Они представлены в ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Владельцу аварийного жилья такой вариант может быть предложен, если нет другого жилого помещения, удовлетворяющего всем необходимым требованиям. Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.

  1. Выкупная цена.

Можно ли отказаться

При расселении многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, собственники квартиры могут пользоваться определенными правами, однако, отказаться от выселения невозможно, особенно, если здание грозит обрушиться.

Если гражданин упорно не желает выселяться, будет осуществлено принудительное выселение по решению суда, после чего предоставляется компенсация или другая жилая площадь с комфортными для проживания условиями.

Права граждан при расселении из аварийного жилья:

  1. Получение другой квартиры, равноценной по площади в другом доме.
  2. Получение компенсации в денежном эквиваленте.

Собственник может сам решать, какой вариант ему больше подходит, желает ли он получить компенсацию в размере рыночной стоимости отобранного имущества или новую квартиру. Расходы на переезд также должны быть возмещены.

Для некоторых людей расселение аварийного дома становится отличным шансом улучшить свои жилищные условия – добавив к полученным деньгам недостающую сумму, они могут приобрести вместо однокомнатной, двухкомнатную квартиру.

Новое жилье, предоставляемое гражданину, не может быть меньше по площади и с более низким уровнем комфорта. Также собственник вправе требовать, чтобы новая квартира находилась в том же населенном пункте, что и старая. Переселение из одного города в другой, соседний – недопустимо.

Обобщение практики рассмотрения судами области дел, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу

  1. Выкупная цена.

После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки. Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев. Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания.

Выкупная стоимость квартиры в доме рассчитывается с учетом многих факторов. Все вопросы, связанные с расчетами возмещения, согласовываются с владельцем помещения. Прежде всего, должны быть проведены мероприятия, которые направлены на определение рыночной стоимости жилья.

Если по этому вопросу возникают разногласия между органами власти и собственником, то перед тем как обращаться в судебные инстанции нужно внимательно изучить ФЗ от 29.07.1998 №135. в котором имеются подробные разъяснения этого вопроса.

Другие основные убытки, которые учитываются в расчете:

  • Финансовые потери, связанные с вынужденной переменой местожительства. Если гражданин покупает новую квартиру, то в расчете должны быть предусмотрены затраты на временное пользование иным жильем до оформления новой недвижимости в собственность.
  • Финансовые траты на поиск нового жилья и переезд. Сюда также включаются затраты на оформление собственности на новое жилье.
  • Денежные расходы при прекращении собственных обязательств владельца перед третьими лицами.

Для того, чтобы определить размер выкупной цены – необходимо провести расчёт ряда факторов, о которых будет идти речь в разделе «Как формируется выкупная цена аварийного жилья?» данной статьи.

Собственнику аварийного жилья вместо выплаты может быть предложен вариант другого жилого помещения, но того, которое будет удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

Необходимо учесть, что в случае, если аварийным признано жильё, право проживающих в котором закреплено договором социального найма, — жильцам будет предоставлено исключительно жилое помещение. Новое жильё будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению и равным по площади. Выплата в данном случае не производится.

ВЦ = РСЖ РСО У

ВЦ –выкупная цена

РСЖ— рыночная стоимость жилого помещения

РСО — рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме

У — убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием

После проведения расчетов размер выкупной цены аварийного жилья, сроки, когда будет произведена указанная выплата, в обязательном порядке согласуется с собственником жилого помещения.

При определении размера выкупной цены аварийного жилья собственнику необходимо обратить внимание на то, учтены ли в размере выплаты следующие моменты:

  • доля собственника аварийного жилья на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным;
  • нотариальные расходы;
  • транспортные расходы;
  • расходы, которые потребуются за оплату услуг специалистов по подбору недвижимости;
  • компенсация за непроведённый капитальный ремонт в жилом помещении.

В случае, если нанимателю аварийного жилого помещения было предложено благоустроенное жильё, сопоставимое по площади с уже имеющимся, а наниматель отказался от переезда, то в данном случае есть вероятность принудительного выселения граждан из аварийного жилья.

Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.

  1. Выкупная цена.

— рыночная стоимость изымаемого жилого помещения;

— все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения…;

— убытки, причиненные переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

— расходы на переезд;

— расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения;

— расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения;

— компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (в частности, указано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения).

Подробнее об этом см. раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года

И даже в противоположном случае, когда оценщик максимально учитывает все факторы, сопряженные с низкой ликвидностью подобного имущества, существует высокая вероятность того, что он может быть признан недействительным.

Подобную ситуацию не следует упускать из внимания, поскольку сама процедура выселения -переселения, как правило сопровождается многочисленными судебными разбирательствами, что в большинстве случаев означает для оценщика вероятность проверки отчета или наличия попыток признания его недействительным.

Такая ситуация со сравнительным подходом и последствиями оценки, также как и ситуация с размером компенсации является парадоксальной. Как и применительно ко многим неоднозначным ситуациям в оценочной деятельности, их возможные решения в каждом конкретном случае, определяются только в результате обмена опытом.

Также, следует отметить, что в подобных случаях практически невозможно, выполнив один отчет об оценке, поставить точку в решении вопроса о размере компенсации, поскольку если заказчиком является муниципальное образование, то, какправило, имеется мнение, что цена не соответствует рынку в большую сторону, а если заказчиком является выселяемый-наоборот.

Предлагаем ознакомиться:  Как оспорить эвакуацию автомобиля - за неправильную парковку Как опротестовать эвакуацию автомобиля

Именно поэтому большое количество оценщиков, заранее зная возможные последствия подобных оценок, не считают целесообразным браться за такую работу, хотя спрос есть и он довольно стабилен. В этих условиях остается только надеяться на то, что провозглашенная модернизация политической системы в стране положительно скажется и на таких скромных парадоксах.

Собственников

Отвечают за техническую эксплуатацию здания управляющие компании, они же связывают жильцов с властями. Если дом признается аварийным, проживающие, не могут самостоятельно построить себе новый, это задача муниципалитета и специальных программ, которые могут отличаться для ряда регионов.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Федеральный закон №185

Любые действия властей контролируются с помощью фонда реформирования ЖКХ и ФЗ-185. Задача фонда принять решение о выделении средств на строительство жилых объектов, в том числе для выселения граждан в случае признания их домов аварийными.

Фонд составляет годовой отчет, который отдается на утверждение президенту и депутатам Государственной думы, т. к. средства на строительство выделяются из бюджета страны.

Здание признается аварийным после заключения жилищной комиссии, которая выявила в ходе осмотра повреждения угрожающие дальнейшему проживанию людей в данном объекте.

Существуют стандарты, позволяющие выявить степень износа дома. Все они указаны в Постановлении правительства №47 от 28.02.2006 года. Исключением является частный сектор. Расположенные в нем здания признаются аварийными на усмотрение местных властей.

Это не означает, что муниципалитет халатно отнесется к проверке таких объектов. Если жильцы попросят провести осмотр технического состояния здания, а комиссия выявит аварийность, то людей, скорее всего, переселят.

Не подлежат выселению граждане, чей дом признан ветхим. Понятие ветхости не отображено в законодательстве, зато используется жилищной комиссией. Ветхим домом является строение, требующее ремонта, но неугрожающие жизни и здоровью жильцов.

Выселение из дома, предназначенного под снос, осуществляется в разные сроки. Все будет зависеть от срочности демонтажа объекта.

Например, если здание грозит обрушением и нахождение жильцов в нем невозможно, людей выселят из квартир в кратчайшие сроки.

Если здание признано аварийным, но угрозы внезапного обрушения нет, собственник может выселить жильцов в течение года.

Если властям понадобилась земля под ветхим домом, и его было решено пустить под снос, то определить сроки выселения затруднительно.

В последнем случае жильцы должны быть уведомлены о желании властей забрать землю под их домом за год до предполагаемого расселения. Определиться с денежной компенсацией или предоставлением новой жилплощадью обязаны в течение двух лет. Если этого не произошло, уведомление можно считать недействительным.

  • оно создано без соответствующего на то разрешения;
  • со значительным нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм;
  • построено на участке вопреки целевому использованию этого участка земли;
  • ущемляет права и создает угрозу жизни и здоровью граждан;
  • возведено на непредоставленном земельном участке.
  • По решению жильцов дома, которые на общем собрании большинством голосов постановили подать заявление в соответствующие службы с просьбой снести дом в связи с его ветхим/аварийным состоянием;
  • В рамках государственного проекта по расселению жильцов, проживающих в домах непригодных для дальнейшей эксплуатации.

Парадоксы оценки при определении рыночной стоимости аварийного жилья

Состояние жилищного фонда РФ в настоящее время, несмотря на меры и программы, которые декларируются государством, не только в целом не улучшается, а напротив, продолжает становиться все более плачевным.

И даже, казалось бы, в такой отрадной для собственников квартир в аварийных домах ситуации, как переселение в новое жилье на практике содержится мало приятных моментов, а больше- проблематичных.

Это связано как со значительным затягиванием сроков согласования документов, подтверждающих аварийность дома, самого переселения, так и с размером компенсаций, предоставляемых в денежном или имущественном выражении.

На последнем важно акцентировать внимание с точки зрения оценочной деятельности. Причиной тому является наличие своеобразного «замкнутого круга» в постановке задачи для оценщика, определяющего стоимость подобного жилья.

А именно, в соответствии с процедурой предоставления компенсаций, она может быть предоставлена собственнику в денежном выражении или в качестве жилья с сопоставимой ценностью. В свою очередь, при проведении оценки требуется определить рыночную стоимость аварийных помещений, т.е.

ту стоимость, по которой на рынке может быть совершена сделка. Но ликвидность такого объекта, особенно расположенного на неоформленном земельном участке стремится к нулю. Соответственно и размер компенсации не может быть равен величине, на которую возможно было бы приобрести пригодное к проживанию жилое помещение.

В этой связи возникает вопрос о том, стоит ли вообще учитывать то, что дом подлежит сносу? Дискуссии относительно этого вопроса остаются актуальными.

Некоторые прочие нюансы

Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.

Не всегда при расчете учитывается:

  • Доля на общее имущество.
  • Часть в праве общей собственности на земельный участок.

Судьи при принятии решения становятся на сторону владельца авариного помещения достаточно редко. Они иногда не соглашаются с тем, что при расчете выкупной стоимости должна учитываться стоимость общего имущества дома.

В силу сложности вопроса, документ, который бы устраивал все стороны, сформировать очень трудно. И спорные ситуации в основном касаются того, сколько стоит земельный участок и общедомовое имущество. В силу этого судебные разбирательства иногда затягиваются на длительное время, при этом всегда в них должны учувствовать опытные юристы.

Кроме этого, собственнику следует понимать, что в любом случае выкупная стоимость аварийного жилья, даже с учетом всех факторов, не может быть высокой. То есть, на полученное финансовое возмещение, вряд ли получится, приобрести хорошее жилье.

Какое жильё признаётся аварийным?

Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённым Приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. № 8, аварийное состояние здания — состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.

· о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

· о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;

· о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

· о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

· о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

· об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

  • фундаментов;
  • стен;
  • несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Ремонт аварийного дома — проблемы и споры (Кустова Е

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Особый разговор о цене выкупаемого старого жилья. Верховный суд подчеркивает — она должна включать рыночную стоимость жилого помещения, убытки, которые понес собственник при его изъятии, включая упущенную выгоду, а также сумму за непроведенный капитальный ремонт.

Судебная практика по вопросу формирования выкупной цены аварийного жилья

  1. Наш дом признан аварийным и нам предложили квартиру меньшей площади, что нас вполне устроило. Должны ли нам выплатить какую-то денежную компенсацию в данном случае?

Ответ: В случае, если Вам предлагается жилое помещение меньшей площади и Вы согласны принять данное предложение, то Вам в обязательном порядке должны выплатить денежную компенсацию за ту разницу в площади помещений, которая у Вас получилась.

  1. После признания нашего дома аварийным мы бы хотели получить квартиру большей площади, т.к. семья у нас увеличилась и в тех квадратных метрах, которые у нас сейчас имеются, нам тесно. Возможно ли это?

Ответ: Вы можете рассчитывать на квартиру большей площади, но в данном случае важно учесть тот факт, что разницу придётся доплачивать из собственных средств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector