Расторжение договора управления управляющей организацией

Инициатор прекращения договора

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

___________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

от ________________________________________

Расторжение договора управления управляющей организацией

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

__________________ (подпись)

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ <2>

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них.

Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме.

Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст.

322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

Общие основания прекращения договора

Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:

  1. Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая контора.
  2. Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй, или по другому пункту, прописанному в документе.
  3. Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в договоре не прописано иное.

При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт.

Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте. Однако, если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой, она может побороться за отказ от работы с ней.

В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В ст. ст. 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

  1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
  2. По требованию одной из сторон по решению суда только:
  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
  1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет по договору дду

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Несколько слов о пролонгации

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом.

Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

Важно! Законодательство не обозначает точное время на расторжение документа. Согласно 162 статье ЖК РФ управляющая организация в течение месяца должна передать документацию дома в новую компанию, которая будет осуществлять управление недвижимостью после аннулирования договора.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

При выборе способа управления МКД на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

При заключении договора выбираются срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:

  1. Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и УК имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления МКД. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредоставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
  2. Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.

Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не устраивает – прекращение. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.

После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок <3> и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора.

Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение.

Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом.

В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным.

Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора <4>.

ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора.

Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран — управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляются юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством.

Предлагаем ознакомиться:  Общее собрание собственников помещений

Так, Постановлением от 20.10.2008 N А21-6325/2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом.

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст. 156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст.

162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.

2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.2007 решение о выборе управляющей организацией общества «Связькабельстрой-2», собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом «ДомКом», и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом «ДомКом», признаны прекращенными <5>.

Таким образом, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае. Представляется целесообразным согласиться с мнением ФАС УО, изложенным в Постановлении от 07.10.

2008 N Ф09-7118/08-С5. Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, суд обоснованно указал, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. п. 1, 9 ст. 161, п. 8 ст.

162 ЖК РФ, ст. ст. 6, 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени.

Расторжение договора через суд

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:

  1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
  2. Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
  3. Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
  4. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.

В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.

Существенное нарушение договора

Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст.

450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Предлагаем ознакомиться:  При смене фамилии нужно ли менять диплом при смене фамилии

Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:

  • систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
  • непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
  • причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Расчет сторон

После того, как расторгается договор, у сторон часто возникают вопросы по поводу задолженности. Все долги должны быть взаимно возвращены. Так, жильцы оплачивают неоплаченную ранее стоимость проведенных ремонтных работ и коммунальных услуг.

По отношению к коммунальным услугам, прежней УК выделяется некоторое время для передачи управления дома другой компании. Иногда собственники даже пишут заявление о приобретении коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.).

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что заключить договор управления домом намного легче, чем его расторгать. Поэтому заключать контракт следует лишь с проверенными компаниями, чтобы не ошибиться в выборе.

При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п.

Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.

В связи с тем что собственники всех внутридомовых инженерных сетей — граждане, осуществляющие пользование коммунальными услугами, именно граждане и являются потребителями коммунальных услуг. Согласно п.

7 Правил предоставления коммунальных услуг при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в случае расторжения договора собственники помещений вправе получать коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций и вести с ними соответствующие расчеты (Постановление ФАС УО от 27.10.2008 N Ф09-7809/08-С5).

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП «Нижегородская

ассоциация ТСЖ»

Контракт можно изменить или расторгнуть (ст. 450 ГК). В одностороннем порядке это доступно собственникам квартир, если:

  • соглашение заключалось по результатам конкурса (ст. 161, 162 ЖК)
  • общее собрание приняло решение изменить метод управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
  • управляющая компания нарушает условия соглашения

В первом случае причин для расторжения предъявлять не нужно.

Расторжение договора

  • отсутствие мероприятий по обслуживанию
  • низкое качество услуг
  • отказ от оказания оговоренных в соглашении услуг
  • отказ предоставить информацию о деятельности

Самый доступный метод – отказаться заключать контракт после окончания действия предыдущего.

Для управляющего законодательством не предусмотрена возможность отказаться исполнять соглашение даже, если:

  • увеличивается стоимость услуг подрядчиков
  • повышается уровень инфляции
  • в экономике кризис
  • деятельность убыточная
  • отсутствуют технические возможности предоставить услуги
  • собственники не согласны с повышением цен на услуги

Работа управляющей компании

Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.

Если управляющая компания обращается в суд, не соглашаясь с расторжением соглашения, необходимы доказательства невыполнения его условий:

  • копии обращений с жалобами в санитарную службу, Роспотребнадзор, прокуратуру
  • копии жалоб на невыполнение отдельных условий
  • копии результатов проверок органов контроля
  • копии актов нарушений, выявленных самоуправлением и Советом дома
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector