Предварительные договоры в судебной практике

Определение объекта недвижимости в предварительном договоре

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам.

Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, мены или аренды помещения, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя) в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи или аренды (п. 1 ст. 454, ст. 608 ГК РФ).

Если стороны планируют заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, им важно помнить, что застройщик вправе заключить основной договор только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, где будет строиться здание (ст.

3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон). Точную дату выполнения данных условий определить также невозможно.

Ссылаясь на невозможность определения точной даты выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора следующим образом:

Предварительные договоры в судебной практике

в предварительный договор включается норма, привязывающая момент заключения основного договора исключительно к выполнению застройщиком условий заключения основного договора. Так, в предварительных договорах купли-продажи и аренды указывается, что заключение основных договоров должно производиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца или арендодателя на здание <1>.

Подобные положения включают застройщики и в предварительные договоры участия в долевом строительстве. Примером из практики автора может служить попытка застройщика торгового комплекса в Самаре навязать компании — владельцу крупной сети торговых центров включение в предварительный договор условия о заключении основного договора в течение определенного количества дней после выполнения застройщиком всех требований ст. 3 Закона.

Однако подобное «определение» срока заключения основного договора противоречит ГК РФ и влечет риски как для застройщиков, так и для их контрагентов. Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может быть определен как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно неизбежно наступить. Иные варианты невозможны.

При использовании указанных выше формулировок момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности застройщика на здание или дате выполнения им всех требований ст. 3 Закона, т.е.

к событиям, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении;

Таким образом, в рассмотренных случаях срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст.

190 ГК РФ, а потому должен считаться несогласованным. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора <2>.

Неправильное определение означенного срока приводит к тому, что по истечении одного года с момента заключения предварительного договора он утрачивает силу, что может быть невыгодно для любой из его сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Что дает страхование жизни при кредите?

Например, застройщику может оказаться мало годичного срока для выполнения всех условий заключения основного договора. С другой стороны, контрагент застройщика по предварительному договору может столкнуться с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем или арендатором, предложившим более выгодные для застройщика условия.

Для устранения указанного риска представляется возможным определять срок заключения основного договора следующим образом:

  • установить в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая рассчитывается с учетом максимально необходимого для продавца (арендодателя) времени для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него, а для застройщика по договору долевого участия в строительстве — для выполнения всех условий ст. 3 Закона;
  • одновременно предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности продавца (арендодателя) на здание и выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований ст. 3 Закона.

«основной договор заключается после выполнения продавцом (арендодателем, застройщиком) по договору долевого участия в строительстве следующих условий… (указать условия), но в любом случае не позднее… (указать дату)».

В таком случае стороны будут четко знать календарную дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора. Данная норма выгодна не только для участника (арендатора, покупателя) долевого строительства, поскольку стимулирует исполнение застройщиком обязательств в установленный срок.

Следующая проблема, на которой хотелось бы остановиться, — пропуск сторонами момента заключения основного договора. В практике имеют место случаи, когда стороны ждут выполнения всех условий заключения основного договора, после чего направляют предложение о его подписании, в то время как срок его заключения, установленный в предварительном договоре, уже истек.

Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора по истечении срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу <3>.

В результате сторона, получившая указанную оферту, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором.

Важно подчеркнуть, что если одна сторона направила предложение о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, то в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора оферент сохраняет право на предъявление иска о понуждении к заключению основного договора даже по истечении срока для его заключения, установленного предварительным договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.

Важной проблемой, связанной со сроком заключения основного договора, является защита прав и законных интересов участника (покупателя, арендатора) долевого строительства, если застройщик по предварительному договору ведет себя недобросовестно и не сообщает о выполнении им всех условий заключения основного договора, даже если такое выполнение имело место.

В практике, к сожалению, встречаются ситуации, когда недобросовестный застройщик после подписания предварительного договора находит нового покупателя (арендатора, инвестора), предложившего более выгодные для застройщика условия, заключает с ним еще один предварительный договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора — и сам основной договор.

Предлагаем ознакомиться:  Величина земельного налога для физических лиц

При этом добросовестный контрагент, заключивший первый предварительный договор, не извещается о выполнении застройщиком всех условий заключения основного договора, срок действия предварительного договора с ним истекает и контрагент теряет право на заключение основного договора.

Представляется возможным использовать следующие средства защиты интересов добросовестного контрагента, заключившего предварительный договор в отношении строящегося объекта недвижимости первым:

  • предусмотреть в предварительном договоре обязанность застройщика уведомлять контрагента о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за ее нарушение;
  • установить в предварительном договоре высокий размер неустойки за неисполнение застройщиком обязанности по заключению основного договора после выполнения всех условий, предусмотренных предварительным договором;
  • направить застройщику требование о заключении основного договора до истечения срока его совершения, предусмотренного предварительным договором.

Проведение работ по отделке помещений

На практике в предварительные договоры нередко включается положение о том, что застройщик еще до момента ввода здания в эксплуатацию, регистрации права собственности на него и заключения основного договора допускает покупателя/арендатора в помещения, которые будут объектом купли-продажи или аренды по основному договору, для проведения работ по отделке таких помещений.

Данное положение обусловлено тем, что застройщик, как правило, производит либо стандартную отделку помещений, либо передает их по основному договору в состоянии shell & core. Вместе с тем у будущего покупателя или арендатора есть свои требования к отделке помещений и стоимость такой отделки подчас весьма велика.

В связи с этим застройщик предоставляет доступ контрагенту по предварительному договору в помещения с целью проведения отделки за свой счет, чтобы уже к моменту заключения основного договора помещения соответствовали требованиям, предъявляемым покупателем/арендатором, и были готовы к использованию.

При этом, к сожалению, часто игнорируется то обстоятельство, что при проведении таких работ по отделке покупатель/арендатор несет следующий существенный риск. Если право собственности застройщика на здание/помещения не будет зарегистрировано, сторона по предварительному договору, осуществившая отделку помещений за свой счет, фактически теряет результаты таких работ и не сможет взыскать их стоимость с застройщика.

Если рассматривать конструкцию предварительного договора аренды, стоимость таких работ не может быть квалифицирована как стоимость неотделимых улучшений, подлежащая компенсации арендатору, поскольку режим неотделимых улучшений возникает только из основного договора аренды и обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений может быть возложена исключительно на арендодателя — собственника помещений (ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, существует риск невозможности взыскания стоимости таких работ с застройщика и убытков по следующим причинам. Во-первых, данные расходы не соответствуют признакам убытков, определенным в ст. 15 ГК РФ.

Во-вторых, отсутствует требуемая причинная связь между неисполнением застройщиком обязанности по государственной регистрации права собственности на помещения и заключением договора, с одной стороны, и понесенными расходами по отделке помещений, с другой стороны (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

В самом деле, расходы не являются следствием неисполнения обязанности застройщика по заключению основного договора, а производятся стороной по предварительному договору на основании договоров подряда, заключаемых с третьими лицами.

Предлагаем ознакомиться:  Что такое пожизненное лишение свободы в России

Попытка минимизировать риск потери стоимости отделочных работ путем установления высокого размера неустойки, подлежащей уплате застройщиком в случае незаключения основного договора, не является оптимальным решением.

Суд в случае спора будет оценивать разумность размера такой неустойки и может ее снизить (ст. 333 ГК РФ), поскольку ее величина явно не будет соответствовать размеру убытков, понесенных истцом вследствие неисполнения застройщиком обязанности по заключению основного договора (по изложенным выше причинам, расходы на финансирование отделочных работ в данные убытки не входят).

Представляется возможным использовать следующие способы минимизации риска покупателя или арендатора по потере стоимости отделочных работ:

  • в предварительном договоре устанавливается, что основной договор должен заключаться при условии выполнения застройщиком в помещениях определенных отделочных работ, необходимых будущему покупателю/арендатору, перечень которых устанавливается предварительным договором.

Стоимость таких работ компенсируется застройщику путем увеличения покупной цены или размера арендной платы по основному договору (возможно, даже с учетом банковского процента, начисленного за период с момента, когда застройщик произвел расходы на проведение работ, до момента уплаты покупной цены или арендной платы по основному договору);

  • если застройщику потребуется финансирование работ немедленно, можно предложить следующую альтернативу, которая была использована автором при сопровождении проекта по переезду дочерней компании крупного немецкого фармацевтического концерна в офисные помещения класса «А».

Размер гарантийной суммы по предварительному договору дополнительно увеличивается на стоимость требуемых покупателю/арендатору отделочных работ (назовем ее условно «Сумма 1»). В предварительном договоре устанавливается, что основной договор должен заключаться после выполнения застройщиком в помещениях определенных отделочных работ, перечень которых устанавливается предварительным договором и стоимость которых равна Сумме 1.

В предварительном договоре указывается, что гарантийная сумма, уплаченная по предварительному договору, зачитывается в счет гарантийной суммы по основному договору за вычетом величины, равной Сумме 1, которая подлежит возврату покупателю/арендатору.

В том случае, если гарантийная сумма уплате по основному договору не подлежит, в предварительном договоре фиксируется обязательство застройщика вернуть гарантийную сумму в полном объеме после заключения основного договора.

В основном договоре указывается, что обязанность по уплате Суммы 2 как части арендной платы или покупной цены полностью зачитывается либо в счет обязанности продавца/арендодателя возвратить покупателю/арендатору полученную по предварительному договору гарантийную сумму, либо в счет обязанности продавца/ арендодателя возвратить Сумму 1.

Данная конструкция юридически перекладывает обязанность по производству работ на застройщика, но за счет финансирования, предоставляемого будущим покупателем или арендатором помещений. Дело в том, что гарантийная сумма после ее получения никогда не продолжает оставаться на банковском счете застройщика нетронутой, а расходуется застройщиком, в том числе для финансирования работ по строительству и отделке помещений.

При заключении основного договора в будущем расходы застройщика на проведение отделочных работ остаются равными нулю. Однако в случае незаключения основного договора по вине застройщика (его уклонение от заключения договора или неосуществление государственной регистрации права собственности застройщика на помещения) застройщик будет обязан возвратить гарантийную сумму, включающую Сумму 1, контрагенту по предварительному договору.

Представляется, что такой вариант способствует справедливому распределению рисков между сторонами (застройщик должен нести ответственность за неблагоприятные последствия, связанные с незаключением основного договора по его вине), помогает защитить интересы контрагента застройщика по предварительному договору, а также позволяет осуществить необходимое финансирование работ по отделке помещений.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector