Договор продажи недвижимости: Правовая природа и форма договора, предварительный договор

Правовая природа и форма договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Договор продажи недвижимости имеет простую письменную форму, стороны вправе включать дополнительные условия в договор, не нарушающие законодательство (например, условие, при котором продавец передает недвижимость покупателю). Он часто бывает опосредован предварительным договором, договором задатка или залога

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 

  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 

  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 

  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 

  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Последствия заключения договора продажи недвижимости

Договор по своей природе является консенсуальным и это создает дополнительные риски неисполнения договора, так как момент фактической передачи недвижимости в собственность и заключения договора не совпадают.

Существенными условиями являются сведения: о цене и о предмете. Информация о предмете должна включать характеристики недвижимости, позволяющие определить объект. Предмет договора должен обладать признаками оборотоспособности, как предусмотрено ст.

Законодатель не указывает на обязательное наличие предмета для передачи ее иному лицу на возмездной основе, что позволяет заключать договор продажи недвижимости в отношении недвижимости, которая еще не существует.

Такая недвижимость часто становится объектом договора участия в долевом строительстве (ЖСК, застройщик). Специфика заключается в том, что покупатель (дольщик) приобретает недвижимость у продавца (застройщика), которой еще нет.

Следовательно, возникают сложности при указании сведений о предмете в договоре. В связи с этим Пленум ВАС РФ дал разъяснения по некоторым вопросам договора купли-продажи будущей недвижимости: отсутствие кадастрового номера недвижимости не свидетельствует о ничтожности или недействительности сделки.

Цель указания полной информации о недвижимости – идентификация и индивидуализация предмета. Для этого в договоре могут содержать иные сведения: местонахождение объекта, площадь, свойства объекта и т.д.

Пленум ВАС РФ в том же Постановлении № 54 предусматривает, что неопределенность предмета, вызванная отсутствием какой-либо информации, может явиться основанием для признания договора незаключенным в судебном порядке, если сторона докажет, что была введена в заблуждение относительно индивидуализации предмета и заключила договор. Кроме того, необходимо доказать виновность действий продавца.

Иногда возникает неприятная ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам не может предоставить недвижимость. Потребовать исполнения обязательства в натуре в судебном порядке невозможно. Если же объект фактически возведен, но застройщик уклоняется от регистрации прав на объект и передачи недвижимости покупателям, то суд, убедившись в злоупотреблении и действительном уклонении застройщика, обязан удовлетворить требования покупателей.

Договор продажи недвижимости: Правовая природа и форма договора, предварительный договор

2.1. Особенности
правоотношения, возникающего из
предварительного договора: дискуссия
в цивилистике, современное
законодательство. 34

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды автобуса в 2019 году

2.2. Обеспечение
исполнения обязательства, возникающего
из предварительного договора: доктрина,
законодательство, судебная практика 40

2.3.Правовые
последствия нарушения предварительного
обязательства 57

2.4.Прекращение
предварительного обязательства 63

Заключение 68

Библиографический
список 81

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст.

https://www.youtube.com/watch?v=https:BbEZCvLM1nI

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Значение предварительного договора

Предварительный договор обязывает стороны заключить в последующем основной договор. По форме и содержанию он идентичен с основным договором. Часто субъекты гражданского права придают иное значение этому договору, нежели закрепляет законодатель, что приводит к неисполнению договора.

Предварительный договор заключается при серьезном намерении продажи и покупки недвижимости и наличии препятствий заключению основного договора (отсутствие полной суммы, отсутствие какого-либо документа).

Нередко он сопровождается договором залога или задатка, который заключается и действует отдельно. Предварительный договор твердо закрепился в российской практике особенно с активным применением договора участия в долевом строительстве и о залоге недвижимости.

Важно, что основной договор должен быть заключен на тех же условиях, что и предварительный. Нередко покупатели сталкиваются с недобросовестным исполнением обязательств со стороны продавца, например, повышением стоимости недвижимости после заключения предварительного договора.

Обеспечить заключение основного договора могут и иные обстоятельства. В деле № 33-8055/2008 между истцом и ответчиком был заключен договор задатка, по которому истец передал денежные средства ответчику, а тот обязался заключить договор продажи недвижимого имущества.

Правовая природа и форма договора

Заключение 68

Договор продажи жилого помещения более не подлежит государственной регистрации. В 2013 году до введения значимых изменений в ГК РФ в Госдуме РФ обсуждался вопрос внесения поправок в части обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Законодатель принял решение отклонить эту поправку, так как обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью ограничит свободу договора, создаст дополнительные затраты и затянет процедуру совершения сделки, тем более, что ЕГРП гарантирует достоверность прав лица на то или иное недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости: Правовая природа и форма договора, предварительный договор

Стороны вправе самостоятельно определять условия и срок заключения договора, а регистрации подлежит переход права собственности. До получения государственной регистрации владельцем является покупатель, однако он не вправе распоряжаться имуществом, а собственник лишается права отчуждать и пользоваться.

Предлагаем ознакомиться:  За какой период приходит налог на квартиру

Кроме того, законодательством предусмотрен принудительный порядок регистрации перехода права собственности. Если продавец заключил договор продажи недвижимости сразу с несколькими лицами, то недвижимость в судебном порядке будет передана лицу, первому заявившему свои требования. Остальные покупатели вправе требовать возмещения ущерба.

Введение

В
гражданском обороте типичной ситуацией
является заключение договора, направленного
на передачу имущества, выполнение работ,
оказание услуг и т.п. Интересы участников
экономических отношений устремлены к
имущественным благам, приобретаемым
при получении от контрагента по договору
ожидаемого предоставления.

Договор
заключается для того, чтобы возникли и
были исполнены создаваемые им
обязательства. Сам по себе договор не
является благом, позволяющим удовлетворять
экономические потребности. Предварительный
договор выпадает из указанной логики,
поскольку направлен на заключение
другого договора, а не на получение
экономического блага и представляет
собой исключение, необходимое при особых
обстоятельствах, когда заключение
основного договора невозможно либо
контрагенты по иным причинам решают
отодвинуть во времени его заключение.

Наличие препятствий, мешающих вступлению
в договорные отношения, направленные
на передачу имущества, выполнение работ,
оказание услуг и т.п., а также желание
сторон перенести на будущее время
заключение основного договора объясняет
существование такого института
договорного права как предварительный
договор1.

В
соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ
по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ
или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

Актуальность
темы исследования. Специфичность
рассматриваемого правового института
состоит в том, что предварительный
договор проявляет себя и как двусторонняя
сделка, и как способ заключения основного
договора, и как способ правомерного
ограничения свободы заключения договора2.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Следует
отметить, что субъекты гражданского
права все чаще в отношениях друг с другом
прибегают к исследуемой правовой
конструкции.

Актуальность
темы исследования подтверждается также
интересом к ней законодателя. Так, в
соответствии с пунктом 7.6 Концепции
развития гражданского законодательства
Российской Федерации в целях более
эффективного использования конструкции
предварительного договора в Гражданском
кодексе Российской Федерации следует
ограничить круг условий, подлежащих
обязательному отражению в предварительном
договоре, условием о заключении основного
договора, условием о предмете основного
договора и условиями, относительно
которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение,
допустив согласование прочих условий
основного договора на этапе его
заключения.

При этом статья 429 Гражданского
кодекса Российской Федерации должна
предусматривать возможность как
понуждения в судебном порядке к заключению
основного договора, так и взыскания
убытков с уклоняющейся от заключения
договора стороны3.

Также Федеральным законом от 08.03.2015 г.
№ 42-ФЗ внесены кардинальные изменения
в статью 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации, а также положения,
касающиеся способов обеспечения
исполнения обязательств.

Нужно
признать, что при регулировании
предварительного договора в ст. 429 ГК
РФ законодатель сделал определенный
акцент на охранительный аспект в
регулировании обязательства. Действительно,
последствия неисполнения предварительного
договора играют огромную роль в
определении эффективности функционирования
всей договорной конструкции, задают во
многом ее целевое назначение4.

Авторы исследований предварительный
договора подчеркивают его важную роль
в становлении и развитии договорных
отношений. Данное мнение разделяется
также законодателем. По причине большой
значимости предварительного договора
и порождаемого им обязательства
необходимо обеспечивать его исполнение.

Предлагаем ознакомиться:  Что такое завещательный отказ - определение и порядок оформления

Один из способов – использовать в
отношении обязательств, вытекающих из
предварительного договора, способы
обеспечения обязательств, известные
на сегодняшний день отрасли гражданского
права, однако применение таких мер
является несколько проблематичным по
причинам, рассмотренным в настоящей
работе.

Проблема
применения способов обеспечения
исполнения предварительного договора
является довольно острой. Это связано
с правомерным стремлением обеспечить
исполнение этого неимущественного
обязательства осязаемыми санкциями,
однако ставка на «традиционный» способ
обеспечения исполнения обязательства
без критического пересмотра его роли
в новой системе законодательства не
обоснована. Не все способы, перечисленные
в ГК РФ, применимы по отношению к
предварительному договору5.

Степень
научной разработанности. Тема исследования
не относится к числу изученных достаточно
глубоко. В последние годы данная проблема
все больше привлекает исследователей,
однако в созданных ими трудах нет новых
предложений по разрешению сложившихся
на практике проблем.

Авторы,
занимающиеся изучением поставленной
проблемы: Гришин Д.А., Кайгородова М.Ю.,
Карапетов А.Г., Комиссарова Е.Г.,
Крашенинников П.В., Куликов Е.С.,
Майдаровский Д.В., Мелихов Е.И., Меньшенин
П.А., Сарбаш С.В., Скловский К.И., Ровный
В.В., Сергеев А.П., Толстой В.С., Торкин
Д.А., Цыганков С. и др.

Некоторые
проблемы изучаемой правовой конструкции
были рассмотрены в трудах Ермошкиной
М.Ф., Гонгало Б.М., Иоффе О.С., Красавчикова
О.А. и иных.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Недостаточная
степень научной разработанности проблемы
обусловливает необходимость ее
дальнейшего изучения.

Объект
исследования: общественные отношения,
складывающиеся в процессе заключения,
обеспечения, изменения, исполнения и
расторжения предварительных договоров.

Цель
работы: комплексное теоретическое
осмысление правовой конструкции
предварительного договора, выявление
возможности обеспечения порождаемого
им обязательства способами обеспечения
обязательств.

Задачи:

  1. Изучение
    основных теоретических положений,
    касающихся правовой конструкции
    предварительного договора и способов
    обеспечения исполнения обязательств.

  2. Ознакомление
    и обобщение практики применения
    Верховным Судом, Высшим Арбитражным
    Судом, Федеральными арбитражными
    судами, арбитражными судами, судами
    общей юрисдикции положений, регулирующих
    отношения по заключению, изменению,
    обеспечению, исполнению и расторжению
    предварительных договоров.

  3. Определение
    позиции законодателя по некоторым
    вопросам заключения, исполнения
    предварительного договора и иным
    вопросам, с ним связанным, а также о
    возможности обеспечения предварительного
    договора поименованными и непоименованными
    способами обеспечения обязательств;

  4. Исследовать,
    внесены ли в проект Федерального закона
    «О внесении изменений в части первую,
    вторую, третью и четвертую Гражданского
    кодекса Российской Федерации, а также
    в отдельные законодательные акты
    Российской Федерации», принятого
    Государственной Думой ФС РФ в I
    чтении 27 апреля 2012 года, положения,
    касающиеся изложенной в настоящей
    работе проблемы.

Научная
новизна исследования. Авторы, рассуждавшие
над данной темой исследования,
рассматривали, как правило, проблемы
предварительного договора в отрыве от
способов обеспечения порождаемых им
обязательств.

Вообще предварительный
договор и способы обеспечения исполнения
обязательств изучались отдельно друг
от друга, лишь некоторые авторы
рассматривали отдельные способы
обеспечения обязательств в отношения
предварительных обязательств6.

В предложенном научном исследовании
наиболее полно изложены теоретические
положения, касающиеся предварительного
договора и предварительного обязательства,
а также рассмотрены такие способы
обеспечения исполнения обязательств,
как неустойка, задаток и обеспечительный
платеж, применительно к порождаемому
предварительным договором обязательству.

Научная
и практическая значимость исследования.
Результаты настоящего исследования
могут быть применены в научно-исследовательской
работе, а также преподавательской
деятельности.

Методы
исследования: сравнительного
правоведения, исторический, анализ
литературы по теме исследования,
логический, формально-юридический,
системный.

Структура
исследования. Выпускная квалификационная
работа состоит из введения, двух глав,
семи параграфов, заключения и
библиографического списка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector