Порядок получения договора аренды земельного участка

Аренда земельного участка у администрации сельского поселения

Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

  • Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
  • Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
  • Некоммерческие организации с целью ИЖС.
  • Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
  • Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.

Оно включает в себя такие реквизиты:

  • Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
  • Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
  • Цель использования ЗУ.
  • Контактные данные заявителя.

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

Порядок получения договора аренды земельного участка

В течение месяца заявление рассматривается администрацией, при его одобрении подготавливается договор на предоставление земли в аренду.

Его основные реквизиты:

  • Сведения об арендаторе и арендодателе.
  • Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
  • Предназначение ЗУ.
  • Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
  • Данные о строениях (если имеются).
  • Цена договора и способ расчета.
  • Срок действия договора.
  • Подписи сторон и дата заключения договора.

Земля в аренду

Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ.

Порядок получения договора аренды земельного участка

Торги по предоставлению права аренды земли у административных властей проходят стандартным путем: устанавливается начальная стоимость, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона, если цена объявляется более трех раз, право аренды переходит к участнику, повысившему цену последним.

Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.

Аренда публичных земель урегулирована ЗК РФ (гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). Кроме аренды, в рамках названной главы урегулированы также:

  • продажа;
  • бесплатная приватизация;
  • передача в безвозмездное пользование.

Во многих случаях законодатель регламентирует предоставление публичных земель на разных основаниях одинаково (в этом отличие от Гражданского кодекса РФ, где договорным обязательствам каждого вида посвящена отдельная глава). Так, например:

  • ст. 39.11 оговаривает общий порядок проведения торгов о праве покупки и аренды публичных земель;
  • ст. 39.14 устанавливает единую процедуру предоставления публичных земель в собственность, бессрочное пользование и аренду без торгов.

Можно предположить, что причина такого подхода – необходимость обеспечения публичного интереса. Публичное образование будь-то государство в целом или небольшая территориальная община в первую очередь заинтересованы в организации рационального землепользования, обеспечении экономической стабильности и экологической безопасности.

Возмездность или безвозмездность пользования публичными землями и даже возможная утрата государством или территориальной общиной права собственности на них, по-видимому, уходят для законодателя на второй план. На первом месте остается обеспечение:

  • равного доступа к покупке/получению во временное пользование публичных земель всем заинтересованным лицам;
  • непредвзятости чиновников, прозрачности процедур предоставления земель муниципальной и госсобственности в частные руки.

Порядок получения договора аренды земельного участка

В отношении публичных образований общегражданский принцип свободы договора (ст. 420 ГК РФ) не действует в полной мере. Частным лицам во многих случаях доступны механизмы понуждения публичных образований к заключению договоров аренды или даже к предоставлению участков в собственность или пользование на безвозмездных основаниях.

Добросовестные землепользователи вправе претендовать на пролонгацию действия договоров аренды.

Ст. 608 ГК РФ устанавливает общее правило: арендодателем имущества может выступать собственник или его законный представитель (например, по доверенности). Это правило актуально в отношении земель, однако его реализация имеет существенные особенности.

Дело в том, что процесс разграничения земель муниципальной и госсобственности только начат. Поэтому не всегда понятно, какие именно органы власти должны распоряжаться теми или иными землями. Существование госкадастра и единого реестра недвижимости проблему не решают, поскольку многие целинные земли на данный момент не учтены ни в ГКН, ни в ЕГРП.

Обывателю, заинтересованному в получении публичных земель в аренду, остается руководствоваться предписаниями Федерального закона РФ № 37 «О введении в действие ЗК РФ»:

  • В рамках п. 3.1 в привязке к целевому назначению и уже имеющимся объектам недвижимости законодатель распределил публичные земли на общефедеральные, региональные, муниципальные. Однако эти правила применимы далеко не ко всем участкам.
  • Стоит помнить, что на начальных этапах реализации земельной реформы имела место практика, когда распределение участков происходило «списками». По результатам проведения землеустроительных работ утверждались перечни земель, отнесенных к землям муниципальной или госсобственности.

Если собственника земельного участка другими способами выяснить не удалось, применяется общее правило ст. 3.3 указанного Закона № 37: неразграниченность права собственности на земельные участки и отсутствие сведений о них в ЕГРП не препятствует распоряжению ими.

Здесь же перечислены органы, на которые возложены полномочия по распоряжению неразграниченными землями.

Предлагаем ознакомиться:  Государственная регистрация договора залога недвижимого имущества

В силу ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить определенное договором имущество во временное пользование арендатора. Обязательства арендодателя сводятся к передаче участка в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Например, к моменту начала срока действия договора аренды, заключенного арендатором с городскими властями, оказалось, что участок завален стройматериалами и отходами.

Порядок получения договора аренды земельного участка

В этом случае арендатор на свое усмотрение вправе требовать передачи участка в надлежащем состоянии или расторжения соглашения. Кроме того, он вправе компенсировать прямые убытки, упущенную выгоду и моральный вред, вызванный неправомерным бездействием арендодателя.

Другими основаниями привлечения арендодателя к гражданско-правовой ответственности могут быть другие не оговоренные договором недостатки участка:

  • несоответствие экологическим нормам по показателям загрязнения, шума, вибрации;
  • заболоченность;
  • истощенность почв (применительно к участкам сельскохозяйственного назначения).

Арендодатель отвечает за недостатки, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре участка и не были оговорены в договоре аренды.

Можно утверждать, что арендатор существенно ограничен в возможностях установления арендной платы за использование публичных земель. Правила расчета арендной платы оговорены нормативно.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.09 г. «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Арендаторами выступают частные лица – граждане, иностранцы, коммерческие организации. Казенные предприятия, государственные учреждения, общественные организации получают публичные земли в пользование на иных, часто безвозмездных основаниях.

Ст. 606 ГК РФ гарантирует арендаторам право владеть и пользоваться арендуемым имуществом. Применительно к земельным участкам пользование без владения неосуществимо.

В рамках гражданского законодательства арендатору гарантируется право собственности на плоды и доходы, получаемые от использования участка. В отношении земель разного целевого назначения это может быть сельскохозяйственная продукция;

Главные обязательства арендатора сводятся к:

  • своевременной уплате арендной платы;
  • эксплуатации арендованного имущества способом, который не предполагает ухудшение состояния арендованного имущества.

Следует учесть, что в понимании ст. 6 ЗК РФ земельный участок – это часть земной поверхности. Таким образом, арендатору не принадлежит право пользования недрами или возможность ограничивать использование воздушного пространством над его участком третьими лицами.

Однако публичные земли в данном случае являются исключением. В отношении этих участков достаточно схемы расположения на кадастровом плане территории.

В пределах ЗК РФ статус арендаторов и других землепользователей регламентирован гл. VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков».

Обязательства арендаторов в целом сводятся к необходимости учитывать целевое назначение и разрешенные способы использования участков, не допускать ухудшения их свойств: химического и радиационного загрязнения, засорения, заболачивания, засоления и т.п.

  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
  2. Оформить право на приобретательную давность, которая согласно статьи 234 ГК РФ возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
  3. Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  4. Купить арендованный у государства земельный участок на аукционе (стоимость выкупа будет равна кадастровой стоимости или выше);
  5. Выкупить арендованный у государства земельный участок без аукциона. Если договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать земельный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам жилых и нежилых зданий, сооружений, либо помещений в них, предоставляется льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости.

Специфика регламентации аренды земель муниципальной и государственной собственности в пределах Земельного кодекса России

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды. Общие положения об аренде индивидуально определенных вещей предусмотрены гл. 34 разд. IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств».

Поскольку земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), регулирование их аренды схоже с положениями об аренде зданий и сооружений. Но есть и некоторые особенности.

Гражданский кодекс РФ установил принцип юридического следования судьбы земельного участка за судьбой размещенного на нем здания. Названный принцип распространяется и на арендные правоотношения.

Предлагаем ознакомиться:  Когда после вступления в наследство можно продать квартиру

В силу ст. 652, 653 ГК РФ:

  • арендатору здания по его требованию в обязательном порядке передаются права на участок, который занят таким зданием или необходим для его использования
  • если арендодатель здания одновременно является собственником занятого им участка, арендатору здания предоставляется право аренды участка
  • арендодатель здания, не являющийся собственником занятого им участка, вправе передавать здание в аренду без согласования с собственником участка
  • если право собственности на земельный участок, на котором размещено арендуемое здание, переходит от одного лица к другому, объем прав и обязательств арендатора здания по использованию участков остается прежним
  • если в договоре аренды недвижимости не упоминается о стоимости аренды участка, считается, что стоимость аренды здания включает стоимость аренды земли.

Исходя из содержания ст. 656 ГК РФ, договор аренды предприятия как целостного имущественного комплекса структурно включает право аренды земельного участка, на котором размещены основные средства (сооружения, оборудование), запасы сырья и продукции.

Характерной особенностью земельных участков является невозможность их передачи в финансовую аренду (лизинг). Этот вид сделок предполагает сложные трехсторонние правоотношения, в которых лизингодатель приобретает некое дорогостоящее имущество у собственника специально для того, чтобы передать его в пользование лизингополучателю.

Срок лизинговых договоров привязан к сроку эксплуатации и/или амортизации объекта лизинга. Одной из причин невозможности заключения договоров лизинга в отношении земельных участков считается отнесение их к неуничтожаемым объектам (амортизация невозможна, эксплуатация бессрочна).

Соглашения об аренде публичных земель регламентированы гражданским и земельным законодательством. Предписания Гражданского и Земельного кодексов РФ соотносятся как общие и специальные и взаимно отсылают друг к другу:

  • согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ особенности аренды участков земли и обособленных природных объектов устанавливаются отраслевым законодательством;
  • в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду по правилам гражданского законодательства.

Ключевые положения ГК РФ, применяемые к правоотношениям аренды земель (в том числе – муниципальной и госсобственности), изложены в предыдущем разделе. Аренде посвящена ст. 22 ЗК РФ, структурно отнесенная к гл.

Ст. 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» содержит несколько описательных норм:

  • оговорено право граждан и организаций владеть участками на правах аренды, которое вытекает из положений Конституции РФ и ГК РФ;
  • подчеркивается невозможность передачи в аренду земель, занятых объектами федерального значения, которые изъяты из оборота по правилам п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
  • сделано уточнение о том, что аренда земель подпадает под действие правил ГК РФ.

Основные положения ст. 22 ЗК РФ посвящены регламентации гражданского оборота права аренды участка. Такое право поставлено законодателем в ранг самостоятельных вещных прав. Оно:

  • может выступать предметом залога;
  • подлежит продаже, в том числе с торгов;
  • может быть передано третьему лицу (причем, не только в порядке субаренды);
  • может стать отдельным предметом взыскания в рамках исполнительного производства;
  • подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Порядок аренды земли

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера.

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
Предлагаем ознакомиться:  Рабочии группы инвалидности как признатся и медицинская комиссия

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Для заключения договора аренды необходимо подготовить определенные документы, которые будут сопровождать все соглашение, а также смогут при необходимости подтвердить право на преимущественное заключение договора аренды.

В этот пакет будут входить:

  • Заявление о предоставлении участка в аренду;
  • Кадастровые документы на участок;
  • Документы, подтверждающие право на заключение договора аренды в преимущественном порядке (свидетельство о праве собственности на возведенные строения, документы, подтверждающие статус многодетной или молодой семьи, государственных наград и заслуг);
  • Распоряжение о предоставлении участка в аренду или протокол итогов аукциона, по результатам которого происходит заключение договора аренды;
  • Договор аренды, подписанный двумя сторонами (со стороны государства договор подписывает руководитель уполномоченного органа, на которого должностной инструкцией возложено такое право);
  • Квитанция об оплате госпошлины за изменение статуса участка и внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Порядок получения договора аренды земельного участка

Заявление на предоставление в аренду земельного участка является тем основным документом, на основании которого будет происходить рассмотрение возможности предоставления земли в аренду потенциальному арендатору, а также будет вынесено решение о предоставлении земельного участка и заключен последующий договор.

Порядок получения договора аренды земельного участка

Именно по этой причине к оформлению этого документа необходимо подойти со всей ответственностью.

Состоит он из трех частей:

  • Преамбула содержит сведения о том, кто и кому направляет данное заявление;
  • Основная часть включает в себя описание прошения, в том числе в этом разделе должны быть указаны все ключевые характеристики участка, в том числе его кадастровые данные;
  • Заключительная часть содержит перечисление всех приложений, которые могут подтвердить право потенциального арендатора на заключение договора.

Право аренды земельного участка имеют все без исключения граждане РФ.

Никаких особых требований к арендатору или арендодателю не выдвигаются.

Арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Причём законодательство гласит, что иностранные граждане и лица без гражданства также имеют возможность получить землю на правах аренды.

Считается, что арендуемая земельная территория, принадлежит муниципалитету. Это означает, что человек, взявший в аренду определённую территорию на необходимый ему срок, не имеет права совершать с ней всевозможные действия, в том числе покупку/продажу земли, обмен, дар, завещание.

Но Земельный Кодекс РФ позволяет оформить землю в личную собственность.

Данный процесс требует наличия определённого пакета документов и проводится в районной администрации.

Вся процедура довольно сложная, в некоторых случаях гораздо удобнее обратиться в специальные компании, которые готовы взять на себя все задачи клиента.

Регистрация аренды земельного участка означает, что арендатор обязуется оплатить услуги сдачи оговоренного участка земли, а арендодатель – предоставить землю в пользование с учётом условий договора и законодательства страны.

Заключение договора аренды земельного участка нужно для подтверждения согласия между обеими сторонами: арендодателем и арендатором.

Сам порядок проходит следующим образом:

  • заинтересованное лицо обращается с заявлением в соответствующие органы. Данное заявление должно содержать информацию о размерах территории, её месторасположении и цели использования;
  • органы рассматривают заявку, проверяют данные и учитывают все значимые моменты;
  • на этом этапе принимается решение исполнительной власти. Передача земельного участка в аренду или осуществляется, или заинтересованное лицо получает отказ;
  • при положительном решении проект отвода земельного участка может разрабатываться (в случае изменения целевого назначения) или же нет (случае предоставления участка земли без изменений его назначения);
  • заключение договора. Здесь важно оговорить все важные условия сделки, удостоверить его у нотариуса и пройти государственную регистрацию.

Заключение договора аренды земельного участка требует регистрацию права собственности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector