Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве риски налоги документы

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия.

К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.
Предлагаем ознакомиться:  Претензия на невыполнение условий договора - образец

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ.

  • При заключении договора уступки права требования первоначальный участник долевого строительства обязан передать новому участнику долевого строительства оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие полную оплату цены договора участия в долевом строительстве.

    А теперь самое интересное. В настоящее время часто встречается практика заключения договора участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких квартир (случай с банком и застройщиком). Тогда с конкретным будущим дольщиком заключается договор уступки отдельной квартиры. Оказывается, при такой схеме возможно нарушение прав граждан.

    Договор переуступки права требования по договору долевого участия

    1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
    2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
    3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
    4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.
    1. Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
    2. Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
    3. Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.
    1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
    2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
    3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
    4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.
    1. Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
    2. Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
    3. Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.

    Порядок оформления договора цессии в новостройке

    Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

    • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
    • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
    • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.
    Предлагаем ознакомиться:  10 важных вопросов которые нужно задать будущему работодателю

    О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

    Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

    1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
    2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
    3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
    4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
    5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
    • договор долевого участия в строительстве;
    • договор подряда;
    • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
    • соглашение о зачете стоимости работ;
    • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

    В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика.

    В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

    Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

      Проведите проверку всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
     Проверьте документы дольщика на участие в строительстве сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
     Оформите у застройщика справку о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
     Получите согласие от строительной компании на совершение сделки по договору цессии
      Если дольщик находится в законном браке ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

    После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

    Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

     Документы подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
     Копия и оригинал ДДУ обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
      Платежные документы подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
     Выписка из ЕГРП подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
      Если одна из сторон договора цессии состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

    Образец документа

    Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

     Полные данные строительной компании права и обязанности сторон
     Исчерпывающая информация о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
     Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
     Дата полного финансового расчета по договору цессии и дополнительные данные по желанию одной из сторон

    При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

    Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

     Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:
    1. Учредительную документацию.
    2. Документы о регистрации в качестве юрлица.
    3. Документы на участок, на котором происходит строительство.
    4. Разрешение на проведение строительных работ.
    5. Проект будущего дома.
    6. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях
     Теперь необходимо подготовить стороны к сделке для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки
     Составление предварительного договора переуступки если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами
     Происходит регистрация договора в Росреестре и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость
    Предлагаем ознакомиться:  Образец договора аренды между физическими лицами без экипажа
     Подготовить необходимые документы и составить предварительный договор переуступки
     Обсудить все условия договора если есть какие-либо неточности, их нужно обговорить
     Составить и заключить основной договор переуступки если есть необходимость, то оформить договор ипотечного кредита
     Поставить в известность застройщика о том, что он решил продать недвижимость по договору переуступки
     Необходимо получить согласие строительной компании на оформление сделки получить выписку ЕГРП на данный объект недвижимости
     Получить справку о том, что у продавца отсутствует задолженность по уплате взносов за недвижимость если долг перед застройщиком погашен не полностью, то справка будет выдана только при наличии соглашения между продавцом и покупателем о том, что все долговые обязательства покупатель принимает на себя
     Если продавец состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга / супруги если продавец оформлял покупку недвижимости в ипотеку, то нужно получить согласие банка на переуступку
     Подписать кредитный договор если он привлекает заёмные средства для покупки недвижимости
      Если он состоит в законном браке то нужно получить нотариальное согласие второго супруга
     Выписка с банковскими реквизитами юридического лица этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером
     Если стороной является физлицо, то копия его паспорта и оригинал «первичного» договора
     Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга
     Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице важно! Срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность
     Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя
      Если между супругами заключён брачный договор то необходимо представит его оригинал
     Необходимо предъявить выписку ЕГРП подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений

    Образец договора

    • по ДДУ должна быть оплачена цена договора, либо приобретателю должны быть переданы обязательства по ее уплате;
    • договор, в отношении которого осуществляется уступка, должен пройти государственную регистрацию;
    • договор уступки по ДДУ также подлежит государственной регистрации;
    • уступка возможна до момента передачи объекта.
    1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
    2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
    3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
    4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
    5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
    6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

    Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

    Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

    Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

    При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

    Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

    Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п.

    Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

    Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector