Договор участия в долевом строительстве расхождение площади

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика.

Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.2.

После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.3.

для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.Эту методику расчета использует БТИ, однако подсчитанная в соответствии с ней площадь имеет значение для целей технического учета квартиры.

ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст. 5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Инфо

Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п.

1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади? Согласно ст.Ответ на вопрос о необходимости доплаты за превышения проектной площади не может быть дан без анализа текста договора долевого участия (положений, определяющих порядок взаиморасчетов при изменении фактической площади).

Расчеты выполнены без учета особенностей определения площади, которые могут устанавливаться в договоре. [1] ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п.12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» [2] Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред.

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения.

Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре. В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту.

Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст.

Предлагаем ознакомиться:  Как получить жилищную субсидию военнослужащему

16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта на следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв.

м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям закона, так и п. 3 ст.

Инфо

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Договор участия в долевом строительстве расхождение площади

Указанная в п.1.2. настоящего договора площадь Объекта долевого строительства является проектной. Площадь Объекта долевого строительства, указанная в п.1.2. настоящего договора может быть изменена согласно данных ОТИ.

В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчёту не подлежит. Более навороченный вариант: 1.1. Термины и определения, используемые в Договоре: «Объект долевого строительства» – изолированное жилое помещение, состоящее из жилых помещений (комнат), помещений вспомогательного использования и балконов (лоджий), имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в состав многоквартирного дома (МКД), а также общее имущество МКД, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, строящиеся с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором. На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.

Но даже несмотря на то, что порядок и условия перерасчетов прописаны в договоре, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию некоторые недобросовестные застройщики пытаются изменить эти условия в свою пользу при составлении дополнительных соглашений, связанных с изменением площади.

Например, увеличить коэффициент для лоджий. Вероятно, надеются, что дольщик на радостях не будет вникать в условия этого соглашения и сравнивать их с условиями, прописанными в договоре. Да дольщик часто и не вникает или не помнит условия перерасчета цены договора.

А после подписания этого соглашения и его госрегистрации оспорить то, что сам же и подписал, очень проблематично. Резюме. Условия об изменении цены при изменении площади объекта вызывают больше всего разногласий между сторонами договора, поскольку их интересы здесь прямо противоположны.

Объекта, проведенной ОТИ, которая устанавливает фактическую площадь Квартиры. Если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной площади, то производится перерасчет за разницу. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Если имеется параграф договора, в котором указано при каких условиях цена объекта пересчитывается, создаются условия для доплаты или покупателю, или застройщику. Например, если указан пересчёт при расхождении обмеров более, чем в один квадратный метр, это означает, что при меньших расхождениях цена долевой собственности не изменяется.

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика». В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).

  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования.

Важно

Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию), устанавливающий, что «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0». Лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной,ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной (п.3.3) Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка.

Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п.
    1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади? Согласно ст.

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п.

    1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Важно

После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс.

р. (70 тыс. р. × 3 кв.м). Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Приобретение по ипотеке готового жилья у застройщика

Договор участия в долевом строительстве расхождение площади

Если площадь квартиры меньше, чем предусмотрено в ДДУ, может ли покупатель вернуть часть средств за некачественное предоставление услуги? Обращается к параграфу договора в разделе цена. Дольщика должны интересовать две вещи:

  • предусмотрено ли в договоре изменение цены квартиры и при каком расхождении от проекта предусматривается пересчёт;
  • формула перерасчёта.

Все свои действия необходимо выполнить до подписания Акта о сдаче объекта, так как в нём указывается площадь по замерам БТИ и условия взаиморасчётов с застройщиком.

Предлагаем ознакомиться:  Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком

В случае отказа в выплате или окончании срока платежа, который предусматривается ДДУ, дольщик вправе подать иск в суд на основании нарушения прав потребителя. Закон предусматривает компенсацию за моральный вред, который причинён истцу при невыполнении обязательств застройщиком.

Для проведения перерасчёта требуется общую проектную площадь из договора, результат фактического замера БТИ и цену квадратного метра, прописанного в ДДУ.

Дальнейший расчёт прост: разница в метраже помноженная на цену одного метра, определит сумму, которую необходимо внести в оговорённый срок.

Как правило, банки охотно предоставляют ипотеку на квартиру, в готовом жилье от застройщика. Чтобы не переплачивать, следует обратить внимание на пункт изменения цены квартиры.

В судебной практике есть случай, когда суд взял сторону дольщика, хотя ДДУ оговаривал изменение цены готового жилья. Такое решение было принято в споре между покупателем жилья в комплексе «Амазонка» и строительной фирмой «КВС-Кронштадт».

Поданная покупателем жалоба в прокуратуру, была направлена на проверку в Роспотребнадзор. По её результатам суд признал недействительными претензии застройщика на доплату в случае изменения площади жилья больше, чем на один метр.

Принятое решение разрушит практику взимания дополнительных платежей с покупателей квартир в долевом строительстве.

Важно

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре. В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту.

Вопрос о выплатах по итогам уменьшения площади в дду

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Договор участия в долевом строительстве расхождение площади

В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.В п. 3 ст.

555 ГК РФ записано: «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Что делать покупателю, если после замеров новостройки его заставляют платить за лишние метры?

Имеет ли право строительные фирмы требовать платежи с дольщика, сверх оговоренной договором суммы, перед передачей квартиры? Законодательством разрешает изменять цену объекта после возведения, если в ДДУ прописаны возможности возникновения прецедента и прописаны условия, согласно которым производится пересчёт цены квартиры.

Если есть ссылка в договоре на дополнительное соглашение об изменении цены недвижимости, по которому будет определяться окончательная стоимость постройки, перед любыми платежами необходимо подписать это соглашение обеими сторонами и зарегистрировать документ в Госреестре. После его заключения можно оплатить претензии строительной компании.

Если продавец отказывается заключать дополнительное соглашение, требуется получить судебное решение об изменении цены новостройки и с застройщика будут взяты суммы за необоснованное обогащение.

Перерасчёт стоимости квартиры

Цена долевой собственности определяется одним из способов, который прописывается в ДДУ:

  • затраты на материалы и строительные работы плюс стоимость услуг застройщика;
  • произведение стоимости одного квадратного метра общей площади на метраж общей площади;
  • произведение стоимости одного квадратного метра приведённой площади на метраж приведённой площади.

Приведённая площадь рассчитывается как сумма площадей всех составляющих строения. Для каждого из них предусматривается свой понижающий коэффициент.

Коэффициенты, принятые для расчёта приведённой площади
балкон терраса лоджия веранда
0,3 0,3 0,5 1
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector