Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

Содержание
  1. Долевое строительство
  2. Описание квартиры
  3. Суть долевого строительства жилой недвижимости
  4. Срок действия разрешения
  5. Цена договора
  6. Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)
  7. Площадь квартиры
  8. Квартиры во «вторичке» без первого взноса
  9. Кто участвует в процессе
  10. О чем пойдет разговор?
  11. ФЗ 214 — регулирование правоотношений
  12. Квартиры во «вторичке» без первого взноса
  13. Выбор агентства недвижимости для покупки квартиры
  14. Регистрация в РосРеестре
  15. Подводные камни
  16. Документы для оформления
  17. При подаче заявки
  18. Документы на жилье
  19. Для налоговой
  20. Как уберечь свои деньги?
  21. Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика
  22. Кто несет сопутствующие расходы?
  23. Видео рекомендация по продаже квартиры в новостройке по переуступке
  24. Как расторгнуть ДДУ?
  25. Расторжение ДДУ
  26. Неустойка и её расчет
  27. Вариант 1 (обычный)
  28. Фонд
  29. Страхование
  30. Советы и распространенные ошибки
  31. Ошибка первая
  32. Ошибка вторая
  33. Ошибка третья
  34. Ошибка четвертая

Долевое строительство

Прежде всего, давайте разберемся что такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы привлекают сторонний капитал для возведения постройки.

Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ.

Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:

  • фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень документов;
  • подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
  • по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор, признаются собственниками жилья.

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Процесс вложения в строящуюся недвижимость пошагово выглядит таким образом:

  1. Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
  2. Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
  3. Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
  4. После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

По сути строительные работы ведутся на полученные от будущих владельцев средства. Особенно выгодным ДДУ будет в ситуации экономического кризиса в стране. На практике цена квартиры в уже готовой новостройке чуть ли не в два раза выше, чем если купить ту же квартиру на этапе котлована.

До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

Подводные камни в 2019 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

  • Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
  • Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
  • Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

Среди других подводных камней приобретения квартир подобным методом: банкротство застройщика, ненадлежащее качество сданного объекта или мошенничество с деньгами, когда застройщик просто исчезает в неизвестном направлении.

Если внимательно отнестись к выбору подрядчика, все эти риски можно минимизировать.

но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

Все консультации у юристов бесплатны.

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Текст: Елена Денисенко Коллаж: pressfoto.ru

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц.

Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности.

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади.

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е.

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена.

В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.

Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?

Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику.

Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру.

  • описание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание квартиры

Суть долевого строительства жилой недвижимости

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

В соответствии с вышеуказанным законом, договор ДДУ — это документ, который должен нести полную и правдивую информацию о финансируемом объекте. Желательно знать, что в таком качестве выступают как жилые, так и нежилые площади.

Итак, что такое монолит? Так называют конструкцию, построенную путем непрерывной заливки бетона в один цикл.

Прежде всего, из пластика, дерева, металла или пенополистирола изготавливается специальная конструкция (опалубка). Внутрь опалубки для увеличения жесткости помещается прочная сварная сетка из металлических прутов.

Когда все готово, в средину заливается специально подготовленная жидкая бетонная смесь и оставляется для застывания. Основой дома служит отлитая по той же технологии бетонная плита, толщиной не менее 1 метра.

Конструкция получается ровной, гладкой, без трещин и швов.

Для уплотнения бетонной смеси внутри опалубки и противодействия образованию пустот применяются специальные строительные виброплатформы: глубинные или поверхностные.

Весь массив монолитных конструкций разделяется на два типа. Критерием служит тип применяемой опалубки. Она бывает:

  1. Несъемная. Впоследствии становится частью корпуса. В зависимости от материала, из которого изготовлена, может служить дополнительным изолятором, снижая потери тепла и уменьшая уровень шума. Чаще всего применяется для индивидуального строительства и других малоэтажных конструкций.
  2. Съемная. Применяется в промышленном и многоэтажном жилом строительстве. Блоки изготавливаются в промышленных условиях и доставляются на стройплощадку в готовом виде. После использования перемещаются на новое место.

Поскольку внешний вид «голого» бетона сомнителен с эстетической точки зрения монолитные поверхности впоследствии декорируют разнообразными отделочными материалами. Часто используют:

  • искусственный камень;
  • декоративный кирпич;
  • плитку;
  • сайдинг;
  • композитные панели.

Как видите, монолитный дом — это просто, быстро и достаточно недорого. Технология строительства набирает все большую популярность. Более 90% всех современных новостроек возводятся именно так.

Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание

Имеет монолитное строительство домов и ряд отрицательных моментов:

  1. Проводить работы можно исключительно в теплое время года. Если окружающий воздух остывает до температуры менее 5 ˚С работы приостанавливают. При более низкой температуре используют подогретые смеси и разнообразные присадки. Качество такого бетона существенно ниже традиционного.
  2. Чтобы обеспечить достаточную прочность конструкции следует строго соблюдать непрерывность процесса заливки бетона сразу по всему периметру.
  3. При использовании съемной опалубки стены требуют дополнительного качественного утепления.
  4. Звукоизоляция стен при несоблюдении технологии строительных работ может желать лучшего.
  5. Бетонные конструкции «не душат». Поэтому следует обустроить качественную систему вентиляции.
  6. Поскольку монолитные стены не предполагают переделки следует заранее внимательно рассчитать расположение инженерных коммуникаций.
  7. Если виброусадочные работы проводились неправильно или отсутствовали вовсе, прочность бетона существенно снижается.
  8. Монолитное строительство намного более трудоемкое, нежели панельное.

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д.

Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Срок действия разрешения

Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Мы выяснили, как продать ипотечную квартиру. Есть ли у продавца какие-нибудь налоговые обязательства в данном случае?

Да. По действующему законодательству тот, кто продает имущество, должен уплатить налог (НДФЛ) в размере 13% от полученной прибыли. В расчет будет браться сумма, переведенная продавцу.

Декларация установленной формы подается в ФНС по месту жительства налогоплательщика в год, следующий после заключения сделки.

Все сроки приемки квартиры в новостройке без отделки специалист компании вносит в договор. Лучше всего, если в ДДУ прописана конкретная дата, когда новый владелец должен получить ключи. В большинстве случаев застройщик пытается немного схитрить и уйти от назначения определенной даты.

В договоре пишут что разрешение на введение в эксплуатацию компания получает в III квартале 20ХХ года. Это не так уж и страшно. На практике такая формулировка означает, что документы должны быть получены не позднее 30 сентября указанного года.

Требуйте указания в договоре как можно более точной даты. Если застройщик опаздывает, это его проблемы.

Поскольку нарушение сроков — основание для выплаты неустойки, нужно знать, как ее правильно рассчитывать.

Чтобы претендовать на получение неустойки, в адрес застройщика нужно написать претензию, причем, в 2 экземплярах. Один оставляете в офисе строительной компании, а на втором требуете проставить дату и входящий номер.

С этого момента у застройщика есть 10 дней на ответ, который он должен предоставить в письменной форме. Если застройщик отказывается принять претензию, отправьте ее ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

1/150 х С реф х Ц дог х 0,01 х К дн, где

  • С реф — ставка рефинансирования = ключевой ставке Центробанка на текущий момент;
  • Ц дог — цена договора = стоимости квартиры;
  • К дн — количество дней просрочки.

Если ставка Центрального банка меняется, расчет производят несколько раз для каждого показателя, а потом суммируют цифры.

Если договоренность не достигнута, второй экземпляр претензии прикладывают к исковому обращению в суд. Тогда есть шанс взыскать судебные издержки, неустойку, а также штраф.

При определенных обстоятельствах сделки по передаче задатка могут быть аннулированы. Но для этого требуется наличие веских оснований.

Отмена операции по внесению залоговых средств производится на общих основаниях. А именно:

  • по общей договоренности между продавцом и покупателем;
  • по требованию собственника недвижимого объекта;
  • по просьбе приобретателя;
  • из-за нарушений действующего контракта.

Иногда в судебной практике встречаются ситуации, при которых соглашение о задатке аннулируется в пользу покупателя. К таким случаям относят:

  1. Нарушение процедуры оформления соглашения. В этой ситуации документ признается недействительным. Доказать факт нарушений сложно, но возможно. Если в оформленной бумаге есть хотя бы одна опечатка, он считается недействительным. Тогда выделенные клиентом средства называются не задатком, а авансом.
  2. Аннулирование соглашения купли-продажи судебным решением ввиду возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Например, внезапное появление родственников собственника объекта, которые могут претендовать на предмет договора.
  3. Возникновение ситуаций, при которых жилое помещение/дом пострадали (частично или полностью). К таким обстоятельствам можно отнести потоп, пожар и так далее. Операция, проведенная между сторонами, аннулируется.

Если стороны не могут самостоятельно договориться об отмене договора задатка, инициатору операции необходимо обратиться в суд с подготовленным пакетом документов и доказательствами той или иной причины, служащей основанием для аннулирования.

Денежные средства могут не возвращаться покупателю, в случае нарушения установленных договором правил со стороны приобретателя жилья. Но подобные ситуации встречаются довольно редко.

При обращении в судебный орган тоже приходится придерживаться определенного порядка. В противном случае иск не будет рассматриваться. Либо потерпевшая сторона не сможет доказать свою позицию.

Действовать рекомендуется по следующим принципам:

  1. Подготовить доказательства своей правоты. Это могут быть любые документы и материалы – заключения экспертов и комиссий, результаты оценки, фото и видео и так далее.
  2. Составить исковой запрос. Он имеет шаблонный вид и не вызывает у людей никаких проблем. В документе обязательно указываются все нюансы и обстоятельства, способные повлиять на ход дела.
  3. Обратиться с иском в суд.
  4. Поучаствовать в судебном заседании.
  5. Получить постановление суда. Оно будет вынесено на основании представленных материалов и высказанных слов.

Как только судебное решение окажется на руках, можно считать его действующим. Контракт аннулируется, в ходе чего права на имущество по договору возвращаются продавцу. Клиенту возвращают деньги.

В реальной жизни, если не уделить достаточно внимания проверке документов на имущество, потенциальный клиент рискует остаться и без денег, и без имущества. Ведь недобросовестные собственники могут попросту не выдать расписку о получении средств.

Оформить расписку о залоге при покупке жилья не составляет труда. Текст документа элементарен, он не предусматривает никаких юридически сложных конструкций.

Следуя предложенным вниманию указаниям, покупатель может обезопасить себя по максимуму. Достаточно проявить внимание к документам продавца и заранее обговорить все особенности операции.

Не следует соглашаться на слишком большой задаток. На практике оказывается, что это признак мошенничества. Низкий размер задатка тоже должен отталкивать покупателя – не исключено, что с предметом договора есть какие-то проблемы.

Могут ли принудить к предоплате? Нет. Действующее законодательство не обязывает стороны к заключению дополнительных соглашений. Кроме того, никто не в праве требовать средства за имущество, которое способны перепродать.

То есть, изученная документация является добровольным решением. И оно не обязывает к покупке предмета основного контрактного документа. Тем не менее, внесение залога подтверждает серьезность дальнейшего сотрудничества сторон.

Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

Чтобы знать правильно ли составлена генеральная доверенность на недвижимость, образец лучше изучить заранее. Так вы будете уверены, что в тексте имеются все нужные пункты. Учитывайте несколько нюансов:

  1. Доверенность пишется на особом бланке, что имеет номер и серию. Генеральная доверенность на квартиру не действительна, если она «нацарапана» от руки. Даже наличие подписей множества свидетелей и указание всех нужных реквизитов не делают рукописный документ правомочным.
  2. В тексте правильно составленного разрешения обязательно указывается адрес нотариальной конторы, где она была выдана. Чтобы сомнений не осталось, следует посетить учреждение и сделать соответствующий запрос.
  3. Там же можно узнать, не отзывалось ли разрешение на текущий момент. Федеральная нотариальная палата размещает такие сведения на портале reestr-dover.ru. Помимо этого, доверитель письмом уведомить об отзыве документа всех заинтересованных граждан. Согласно № 1049-р ПП РФ от 21.07.2008 сообщение об отмене разрешения публикуется в печатном издании «Коммерсантъ».

Спустя 30 дней после печати все заинтересованные особы считаются оповещенными об отзыве документа.

Важным условием правильного составления документа считается срок действия. Часто дату просто вписывают в текст доверенности. Но если по каким-либо соображениям это делать не стали документ признается действительным 1 год со дня нотариального удостоверения (ГК РФ ст.186).

Кроме сказанного, существует перечень причин, когда полномочия теряют силу:

  • событие состоялась и госрегистрация в Росреестре завершена;
  • истек период, обозначенный в тексте документа;
  • разрешение отозвано доверителем;
  • поверенный самостоятельно отказался от принятия полномочий;
  • любая из сторон подверглась процедуре банкротства;
  • кто-либо из участников умер.

На основании ст. 16 закона No ФЗ-218 период регистрации прав на недвижимое имущество в 2017 году существенно сократился. Количество дней зависит от того, что за договор регистрируется:

  • для ипотечных соглашений — 3 дня (рабочих);
  • для ДКП нотариально заверенных — 5 рабочих дней;
  • для ДКП без удостоверения (в обычной письменной форме) — 7 раб. дней.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Первый вопрос, который интересует людей, желающих совершить сделку с недвижимостью: сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры или ее продаже. Сразу скажем, ответить однозначно невозможно. Здесь просто не существует четких цифр, а сумма зависит от многих параметров.

Небольшие фирмы стараются держать среднюю цену, а иногда даже демпингуют для привлечения клиентов. Крупные агентства часто «держат марку» и завышают стоимость услуг, опираясь на свой опыт и репутацию.

Услуги риэлтора при покупке квартиры или ее продаже могут оплачиваться двумя способами:

  • фиксированной суммой, прописанной в договоре;
  • процентом от стоимости сделки.

В первом варианте стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры может колебаться от 30 до 120 тысяч рублей. Цифра будет зависеть от региона, именитости агентства, срока оказания услуги, эксклюзивности договора и других факторов.

Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор с официантом в кафе

Во втором случае услуги риэлтора при продаже квартиры могут составлять от 1% до 6% стоимости квартиры. Размер вознаграждения также определяется индивидуально и зависит от множества факторов.

Несмотря на то, что перечень документов, необходимых для совершения сделки, одинаков, цены на свои услуги агентства формируют произвольно. Поэтому сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры нужно узнавать в индивидуальном порядке.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Во первых строках

Деньги счет любят

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд — см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно — застройщику или учредителю — предъявлять свои финансовые требования.

Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

– разрешение на строительство;

– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;

– проект договора участия в долевом строительстве;

– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;

– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);

– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет.

Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Площадь квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года».

Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре.

Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки.

Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Квартиры во «вторичке» без первого взноса

А что предпринять, если денег нет совсем, а ждать и копить не хочется? Отдельные финансовые организации предлагают купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса. С одной стороны, это может стать хорошим вариантом для быстрого получения жилья.

Нужно знать! Купить квартиру без первоначального взноса в Новосибирске возможно, но ставки по сравнению с традиционной ипотекой будут выше.

Существует и еще несколько способов, как взять ипотеку, если нет первоначального взноса. К примеру, можно использовать материнский сертификат. Одни кредитные организации принимают документ в счет первого платежа полностью, другие позволяют оплатить им только часть суммы. Остальное же все равно придется занять у родственников.

Для первого взноса можно использовать накопления по программе НИС. Такой ход применим при оформлении ипотечной ссуды военными.

Есть и еще один вариант: когда нет денег на уплату первого взноса, ипотека оформляется с предоставлением дополнительного ликвидного залога. Им может стать квартира родителей или другая недвижимость.

Новая квартира в ипотеку без первоначального взноса часто приобретает по акции от застройщика. Суть программы заключается в том, что в банке оформляется стандартная ипотечная ссуда, а застройщик дает еще один дополнительный беспроцентный заем, который и используется для внесения первого платежа.

Для тех, кто мечтает иметь собственную квартиру, ипотека часто является лучшим выходом из положения. Чтобы получить заемные средства банка, требуется сначала доказать, что намерение серьезно и вы уже накопили определенную сумму на пути к мечте.

Наличие первоначального взноса рассматривается как своеобразная страховка. Если человек не сможет выполнять обязательства, банк отберет жилье, а сумма первого платежа станет своеобразным заработком.

Первым услугу кредитования с нулевым взносом предложил банк «Возрождение». Правда, воспользоваться возможностью можно было лишь в случае приобретения жилья у компании «Интеко». В дальнейшем эстафету подхватили другие кредитные организации.

Если вас интересует ипотека без первоначального взноса в Новосибирске Сбербанк или другая кредитная организация, специалисты нашей компании предоставят полную и бесплатную консультацию.

В большинстве случаев справедливо правило: чем больше начальный платеж, тем меньше процентная ставка по ипотеке.

Причем купить квартиру если нет денег можно в ипотеку без первоначального всзноса, как в новостройке, так и на вторичнов рынке жилья

Такой способ приобретения жилья без внесения собственного капитал намного охотнее кредитуется банками. Это вполне объяснимо:

  • приобретается полностью «готовый продукт»;
  • финансовая организация может сразу проверить его стоимость и ликвидность;
  • нет необходимости ждать окончания возведения здания;
  • отсутствует риск вложить средства в долгострой.

Да и для заемщиков такая покупка зачастую оказывается предпочтительнее. Мы рассмотрим несколько примеров, при которых первоначального взноса может и не потребоваться.

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика.

В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор.

Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

Кто участвует в процессе

Равно, как и в любом договоре стороны, его подписывающие, имеют определенное название. Первое, что должен уяснить для себя человек, решившийся на приобретение жилья, это кто кем является по определению.

  • заказчик;
  • генеральный инвестор;
  • подрядчик;
  • генподрядчик;
  • девелопер.

Кто из них за что отвечает и в какой степени эти «товарищи» могут влиять на ход работ?

После рассмотрения предоставленных данных ФНС принимает решение о возможности возврата НДФЛ за покупку квартиры. Когда решение будет положительным, заявитель указывает платежные реквизиты счета, куда производится выплата. На перевод денег у налоговиков есть месяц.

Внимание! Неважно на какую сумму претендует заявитель, возмещению подлежит только реально уплаченный налог. Недополученные средства будут выплачены в следующем расчетном периоде.

Существует способ значительно ускорить выплаты. Правда, налог будет возмещаться частями. Человек просто не станет платить НДФЛ, пока не выберет нужную сумму. Для этого достаточно принести заявление в бухгалтерию предприятия.

С этого времени работодатель перестанет взыскивать НДФЛ до достижения границы положенного возмещения.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок.

Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ.

ФЗ 214 — регулирование правоотношений

С некоторых пор оформление ДДУ в новостройке жестко регулируется на государственном уровне. Связано это с участившимися случаями мошенничества на рынке первичных продаж недвижимости, а также увеличение количества долгостроев и обманутых дольщиков.

Нормативный документ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» призван регулировать правовые взаимоотношения между застройщиком и лицом, вложившим собственные либо заемные средства в постройку жилья.

Типовой договор ДДУ по 214-ФЗ 2017 года предусматривает, что в соглашение в обязательном порядке должны быть внесены определенные условия. Отсутствие каждого из них может стать основанием для признания документа недействительным.

В соглашении непременно должны присутствовать:

  • полные и точные реквизиты застройщика, который заключает договор и продает квартиру;
  • сведения о дольщике;
  • максимально точное определение объекта недвижимости: кадастровый номер на землю, схема застройки, план, площадь, число комнат, расположение и метраж других помещений, этаж, расположение относительно остальных квартир, материалы и т. д.;
  • сроки сдачи дома в эксплуатацию и окончательной передачи его вкладчику;
  • общая стоимость помещения, а также фиксированная цена за 1 м2;
  • порядок обеспечения платежей, санкции за несоблюдение сроков оплаты;
  • гарантия на возводимый объект — более 5 лет на здание и не менее 3 лет на коммуникации;
  • число и место, где был составлен договор.

По желанию сторон в документ могут быть внесены дополнительные пункты, необходимые в конкретных условиях. Любые дополнения не могут противоречить нормам закона.

Нормы ФЗ No214 ставят застройщиков в достаточно жесткие рамки. Более всего это касается сроков окончания строительных работ. Согласно требованиям этого документа, дольщики имеют полное право в любой момент получать достоверные сведения о ходе работ.

Квартиры во «вторичке» без первого взноса

Приобретая жилье в новостройке, гражданин экономит собственные сбережения, однако не стоит забывать, что риски по такой сделке очень высоки. Только правильно составленный и проверенный ДДУ сможет обезопасить покупателя от совершения невыгодной покупки и позволит отстоять свое право в судебной инстанции.

Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. К примеру, после передачи денег можно с удивлением обнаружить, что лицо, совершившее сделку, не имело законных прав владения жильем.

Как безопасно купить квартиру и что необходимо учитывать при заключении договора?

Считается, что купить квартиру без риэлтора невозможно. Это не так. Сделать это несложно и самостоятельно. Оба способа имеют как достоинства, так и недостатки.

С чего начать покупку квартиры? Существуют разные способы самостоятельного поиска жилья, но мы предлагаем наиболее быстрый и надежный. Воспользовавшись бесплатной базой данных нашего сайта, вы сможете легко подобрать десятки вариантов квартир в Новосибирске и области.

Чтобы не тратить много времени, воспользуйтесь удобной системой поиска. Так можно просматривать те предложения, что отвечают заданным критериям. С помощью онлайн-базы вы сможете:

  • изучить множество предложений;
  • увидеть реальные фотографии предложенного жилья;
  • напрямую связаться с собственником или агентом (кто разместил объявление);
  • сравнить несколько вариантов, которые подходят по основным показателям;
  • оперативно связаться с лицом, разместившим объявление, уточнить интересующие детали.

Тысячи предложений жилья на вторичном рынке или новостройках доступны в круглосуточном режиме. Если вы ограничены во времени, наши специалисты оперативно подберут, подходящие варианты квартир. Консультация доступна в любое время и совершенно бесплатна.

Чтобы выгодно купить недвижимость и минимизировать риски при совершении сделки, нужно понимать, какие препятствия могут ожидать на пути и на какие факторы следует обращать внимание в первую очередь.

Существует несколько основных причин, по которым сделка с недвижимостью признается недействительной:

  1. Не все граждане, прописанные в реализуемой квартире, дали письменное согласие на продажу.
  2. В квартире прописаны несовершеннолетние и нет заключения органов попечительства.
  3. Договор подписало лицо, признанное недееспособным.
  4. На жилье наложен арест или она является предметом залога.
  5. Квартира была продана по доверенности, выданной лицом, оказавшимся психически нездоровым или умершим к моменту совершения сделки. Доверенность отозвана на момент подписания договора, а продавец «забыл» это упомянуть.
  6. Продавец скрыл наличие супруга и/или в документах отсутствовало нотариальное согласие последнего на проведение сделки.
  7. Продавец имеет право собственности на квартиру, полученное в результате нарушения закона. К примеру, жилье переоформлено на одного наследника, а интересы второго учтены не были.
  8. Недвижимость расположена в доме, предназначенном к сносу.
  9. Квартира оформлена в долевую собственности и продавец не доказал, что предложил первоочередное прав покупки остальным дольщикам.

Договор купли-продажи является основным документом для оформления сделки. Нюансы, которые необходимо учитывать при оформлении квартиры в собственность, мы рассмотрели выше. А что делать после подписания договора?

Подготовив полный пакет документов необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отделение Росреестра по месту жительства. Спустя 7–10 дней покупатель получит на руки свидетельство установленного образца и станет полноправным хозяином квартиры.

  1. Нечистоплотные граждане снимают квартиру на длительный срок и продают ее по поддельным документам. Чтобы не «попасться на удочку» не поленитесь поговорить с соседями, предложите продавцу совместный поход в ЖЭК. Различные отговорки должны заставить вас утроить усилия по проверке.
  2. Жилье продано нескольким людям. Тут используются копии документов, в том числе заверенные нотариально. Перед подписанием договора требуйте предоставить оригиналы бумаг.
  3. В соответствии с законом некоторые сделки все же требуют непременного привлечения нотариуса. Документ без нотариальной печати, может быть признан недействительным.
  4. Не стоит заигрывать с государством и занижать реальную стоимость квартиры. Существует масса других вариантов, как дешево купить недвижимость. Если договор будет признан недействительным, вы сможете вернуть только ту сумму, что в нем прописана. Если вы имеете право на получение налогового вычета, для расчета будет учитываться цифра, прописанная в договоре.
  5. Чтобы уменьшить выплаты в пользу государства продавцы предлагают заменить договор купли-продажи дарением. Не соглашайтесь. Если договор будет признан недействительным, можно остаться и без денег, и без квартиры. Доказать, что платили деньги вы не сможете, да и сама попытка доказательства будет признанием мошеннических действий.

Мы сделали подборку видео как правильно купить вторичное жилье, которая позволит Вам узнать еще больше деталей и нюансов.

Этот термин означает особенный вид кредитования, где приобретаемый объект сразу же становится предметом залога. Взять ипотеку можно на разные нужды, но в этом контексте мы рассмотрим именно приобретение недвижимости.

Суть заключается в следующем: гражданину выдается некоторая сумма, которую он впоследствии обязуется возвращать вместе с процентами. Гарантией исполнения заемщиком взятых на себя обязательств как раз и является имущество — дом, квартира (земля, авто и т.д.).

Отличительной чертой такого кредитования является высокий срок. Часто это 10, 20 или даже 50 лет. Конечно, переплата в этом случаем будет очень ощутимой, зато ежемесячный платеж вполне доступен практически любой семье.

Процедура покупки квартиры в ипотеку в Сбербанке, «ВТБ24», «Россельхозбанке» и сотне других кредитных учреждений имеет как положительные, так и отрицательные черты. К плюсам относят:

  • 1. Решение квартирного вопроса. Нет нужды копить на жилье годами или снимать угол у чужих людей. Если уж и платить за квартиру, так за свою.
  • 2. Доступность. Если потенциальный заемщик имеет более или менее регулярный официальный доход, он может рассчитывать практически на стопроцентное одобрение заявки.
  • 3. Скорость. Деньги перечисляются тотчас же после улаживания всех формальностей. Вся процедура — от подачи заявки до получения ключей от собственного жилья редко занимает более 3–4 месяцев.
  • 4. Большой выбор. Купить жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке.
  • 5. Льготы. Каждая финансовая организация разрабатывает собственные условия и спецпрограммы для привлечения большего числа заемщиков. Существуют и государственные льготы — использование материнского капитала, ипотека для военнослужащих, кредитные программы для молодежи и другие.
  • 6. Приемлемые проценты. Ставки по ипотеке намного ниже обычного потребительского кредитования.
  • 7. Долгий срок погашения. Заемщикам нет необходимости жить впроголодь. Можно подобрать удобный срок и график возврата средств, при этом привычный уклад жизни не пострадает.

Имеются у такого вида кредитования и недостатки:

  • 1. Огромная переплата. Чем дольше будете пользоваться заемными средствами, тем дороже обойдется квартира. Особенно это заметно на больших сроках — за 45–50 лет можно выплатить трехкратную стоимость жилья.
  • 2. Повышенные требования к документам. При классической схеме их довольно много.
  • 3. Дополнительные платежи, пени, штрафы, комиссии. Многие банки до минимума сводят подобные расходы, но нужно быть внимательным.
  • 4. Первый платеж. Мало какие финансовые организации позволяют купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Обычно сумма первого платежа составляет 10–20% цены договора.
  • 5. Прозрачный доход. Для получения ссуды придется доказать платежеспособность.

Оформление ипотеки начинается с внимательного изучения личности самого заемщика. Существует ряд критериев, которым нужно соответствовать. В каждой кредитной организации они свои, но обобщить их можно примерно так:

  • возраст 18–21 год при взятии кредита, при этом не старше 60–75 лет на момент конечного расчета по обязательствам;
  • гражданство РФ (не всегда);
  • прописка на территории РФ (чаще всего);
  • общий трудовой стаж — больше 12 месяцев за предыдущие 5 лет;
  • на последнем предприятии — более полугода;
  • безупречная кредитная история;
  • возможность официально подтвердить доход, хотя бы частично.

Оформление квартиры в ипотеку предполагает соблюдение запросов кредитора касательно самого жилья. Основное требование — рентабельность. Это важно, ведь в случае невыполнения обязательств, банк окажется вынужден отнять жилье для последующей реализации. Отсюда и условия:

  • дом не предназначен под снос;
  • здание не аварийно;
  • строение стоит на бетонном или кирпичном фундаменте;
  • в помещении нет незаконных перепланировок;
  • этажность — более 4-х для зданий после 1991 года постройки и не меньше 2-х для более старых или деревянных строений;
  • имеются все технические коммуникации (свет, вода, газ, отопление, канализация);
  • квартира не находится в обременении или под залогом;
  • при совершении сделки не ущемляются права несовершеннолетних.

Большие сложности в оформлении ипотеки возникнут при попытке приобрести квадратных метров в коммуналке, ветхом доме или строении барачного типа.

Интересно, но получить имущественный вычет возможно и при продаже квартиры.

С 2016 года принято правило: если гражданин продает жилье, принадлежавшее ему менее 5 лет, он обязан отдать государству 13% от вырученных денег. Правда, есть исключения. Платить «оброк» не придется в 3-х случаях:

  • квартира получена в наследство или в дар;
  • недвижимость досталось в результате приватизации;
  • квадратные метры получены по договору ренты.

Также платить не придется, если сумма сделки составила менее 1 млн рублей. Во всех остальных случаях расстаться с частью дохода придется. Однако существует способ снизить расходы. Одним из способов такой экономии является налоговый вычет при продаже недвижимости.

Выбор агентства недвижимости для покупки квартиры

Этот пункт является одним из основополагающих в ДДУ. Его отсутствие считается основанием для признания документа недействительным.

Расчетом стоимости договора занимается застройщик, а вкладчику остается согласиться с предложенными условиями или отказаться от подписания документа.

По закону документ должен содержать не только полную стоимость жилья, но и цену каждого квадратного метра. Она должна указываться в национальной валюте. Если в расчетах применяется денежная единица другой страны, в нем обязательно указывается фиксированный курс к национальной валюте на момент подписания соглашения.

Стоимость договора возможно изменить только по одной причине — на основании изменения фактического метража квартиры после проведения окончательных обмеров. Размер допустимых отклонений также обозначается в соглашении.

Образцы объявлений на продажу квартиры встречаются в разных местах — на столбах, остановках, в газетах, информационных досках. Эффективность такого размещения крайне низкая.

Сегодня люди, имеющие средства на приобретение жилья, предпочитают получать максимально полную информацию. Объявление о продаже квартиры, образец которого присутствует в источниках, указанных выше, не обладает полнотой и информативностью. Поэтому 99% покупателей обращаются к интернет площадкам.

Хорошие примеры объявлений о продаже квартиры присутствуют на нашем сайте. Продавец имеет возможность полноценно представить жилье в выгодном свете. Подробное описание дома, жилого помещения, цена в рублях, долларах и евро пересчитанная по текущему курсу, полное указание инфраструктуры района, свыше 20 фотографий — вот что увидит покупатель, заглянув на страничку объявления.

Предлагаем ознакомиться:  Договор между организациями образец

Конечно, никто не мешает расклеивать объявления о продаже жилья на столбах и подъездах. Но стоит ли тратить время?

Может показаться, что правильно подать объявление о продаже квартиры сложно. Это не так. Основное правило заключается в том, чтобы говорить правду, причем не всю. Явно не выпячивать недостатки жилища — не значит обмануть.

Не пишите про «чудесный вид из окна», если оно выходит на задний двор супермаркета. Если квартира требует вложений, не предлагайте «заходи и живи». Лучше обтекаемо указать, что помещение требует косметического ремонта.

Плохим решением будет указывать причину продажи: «в связи со смертью бабушки» или «из-за срочного переезда за границу». Первый вариант отпугнет мнительных покупателей, не желающих жить там, где кто-то скончался.

Как продать квартиру быстро и выгодно? Для этого зачастую обращаются в специализированные компании. Они сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, а также способствуют поиску покупателей.

Такой подход не всегда выгоден. Ведь посредники берут за свою работу определенный процент от стоимости жилья. Поэтому иногда приходится действовать самостоятельно.

На каком варианте продажи имущества стоит остановиться? Для сравнения рассмотрим таблицу плюсов и минусов каждого подхода.

Критерий Самостоятельное сопровождение сделки Обращение к посреднику
Расходы сверх стоимости имущества Отсутствуют Около 5-7% от суммы сделки
Скорость реализации жилья В зависимости от активности продавца Быстрая
Затраты по времени и силам на оформление сделки Значительны Минимальны, личное время тратить почти не нужно
Вероятность мошенничества Минимальная, почти исключена Высокая

Кроме того, осуществление сделок купли-продажи недвижимости через посредников сопровождается юристами соответствующей организации. Договор и прочие юридические вопросы можно решить без отдельного обращения к специалисту. Это очень удобно.

Тем не менее, иногда условия посредников делают куплю-продажу жилья невыгодной продавцу. Поэтому стоит выяснить, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция поможет прояснить ситуацию.

Для проведения соответствующей процедуры граждане обращаются в специализированные компании. Этот прием позволяет получить максимально точную информацию о стоимости имущества.

Если же действовать самостоятельно, придется провести анализ объявлений купли-продажи имущества. Потребуется сравнить самую высокую цену на жилье в конкретном районе с самой низкой, после чего найти среднюю стоимость.

К полученной цифре прибавить 20%. Это и будет стоимостью квартиры для самостоятельной продажи. Если покупатели активно интересуются жильем, через несколько недель цену рекомендуется поднять на 5-10 процентов. В противном случае снизить ее на столько же.

Но для начала придется правильно составить текст сообщения. Покупателя важно заинтересовать квартирой. Вот несколько советов, которые помогут правильно написать объявление о продаже:

  1. Указать полную информацию о квартире (этаж, метраж, количество комнат, кухню, тип отопления).
  2. При написании объявления не стоит забывать об инфраструктуре. Здесь указать, что расположено близ квартиры – школы, магазины, больницы, транспортная развязка и так далее.
  3. Написать, есть ли в квартире балкон. Если да, то какой именно – сделанный «под ключ», застекленная лоджия или обычный балкон.
  4. Прикрепить к объявлению фотографии квартиры с разных ракурсов. Желательно разместить еще и технический план имущества.
  5. Подчеркнуть все особенности жилья – положительные и отрицательные.
  6. Оставить данные для связи с продавцом. Это может быть телефон или e-mail.

Идеальное объявление — краткое и интересное, составленное простыми предложениями без непонятных сокращений. Запрещено врать и приукрашивать действительность – если покупателю не сообщить какие-либо данные об имуществе, имеющие значимость (к примеру, некоторые наотрез отказываются покупать квартиры, где кто-то умер), он может аннулировать сделку.

Для начала придется соблюдать вежливость со всеми потенциальными покупателями и отвечать на все их вопросы относительно предмета продажи. Собственнику необходимо знать все, что только возможно о своей квартире.

Долгие паузы после вопросов отталкивают покупателей. Во время переговоров желательно аккуратно, без навязчивости, рассказывать о положительных сторонах жилья с учетом статуса каждого покупателя. Например, молодым родителям важно, чтобы близ находились детские садики, школы, кружки и секции. А молодых людей наверняка привлекут места развлечений, парковки, кафе, рестораны и супермаркеты.

Договариваться о встречах требуется заранее, на конкретный день и время. И запомнить правило: одна встреча – один покупатель. Не следует показывать квартиру сразу нескольким людям.

Если возникают какие-то проблемы, которые делают встречу невозможной, об этом необходимо сообщить потенциальным покупателем о происшествии заранее и перенести встречу на другое время.

Непосредственный показ квартиры рекомендуется проводить в спокойной, доброй атмосфере. Например, предложив покупателям чашечку чая/кофе. Посетителям разрешается заходить во все помещения квартиры и задавать интересующие их вопросы.

Конечная стоимость имущества корректируется во время переговоров, благодаря торгу. Этот прием поможет удержать потенциальных клиентов. Все переговоры вести на удобной территории. Но, как правило, таковой является предмет будущего договора купли-продажи.

Сегодня деньги передают продавцу:

  • наличными;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

Что лучше выбрать? Придется понять, что предусматривает каждый вариант развития событий.

Расчет через банковские ячейки производится как наличным, так и безналичным расчетом. Стороны открывают ее, затем закладывают средства в присутствии работника банка. После проставления подписей на специальных бланках продавец может получить полную сумму денег за сделку, а покупателю передаются права собственности на имущество.

Аккредитив предусматривает обязательства банка по проведению расчетов с продавцами после заключения договора купли-продажи и передачи имущества в собственность продавцу. Подобная услуга предлагается многими банками, но она предусматривает значительную комиссию.

Чаще всего граждане просто пользуются наличным расчетом с выдачей расписки. Обычно подобная процедура проводится в присутствии нотариуса – покупатель передает средства, а продавец пишет документ об их получении.

Обычно только после этого продавец получает деньги или забирает их из банковской ячейки. Ведь, как только произошла передача квартиры покупателю, вся ответственность за имущество ложится на его плечи.

Чтобы без проблем осуществить куплю-продажу квартиры с привлечением маткапитала, потребуется обратиться в органы опеки и получить соответствующее разрешение. Далее операция проводится по уже известным нам принципам.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

  • решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
  • личная выгода (с целью наживы);
  • необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав.

  • фонарик — в квартире не останется темных уголков;
  • спички, зажигалку — проверить наличие сквозняков (только не в вентканалах);
  • тестер — для определения наличия тока в прорубах под розетки и выключатели;
  • молоток — для проверки пустот в стенах и полу;
  • отвес — проверить вертикальность стен;
  • пузырьковый и лазерный уровни — для проверки ровности стен, пола, потолка;
  • лампочку — для проверки работоспособности электропатронов, выключателей;
  • недорогой электроприбор — проверить розеток;
  • мелок — им по месту отмечают недочеты для строителей;
  • стремянка или табуретка — достать до верхних точек жилья;
  • салфетку — для проверки вентиляции;
  • ручку и несколько листков бумаги — для фиксации выявленных недочетов.
  • нотариально заверенный предварительный договор на приобретение квартиры;
  • договор мены с доплатой или без таковой, в котором основным условием является факт обмена маленькой квартиры на жилье большей площади.
  1. Если вы решили избавиться от квартиры вскоре после оформления права собственности и владели ею менее 3 лет, придется отдать государству подоходный налог с квартиры.
  2. Жилье оставалось в собственности больше 36 месяцев? Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, не взимается.
  • разругались с родственниками;
  • срочно необходимы деньги;
  • часть квартиры получена в дар или по наследству, а проживать на этой территории нет ни желания, ни возможности;
  • семейная жизнь дала трещину, произошел развод и раздел имущества;
  • другие личные обстоятельства.

Регистрация в РосРеестре

Федеральный закон No 214 определяет, что регистрация договора долевого участия проводится в безоговорочном порядке. Для этого следует обратиться в Росреестр и предоставить соответствующие документы. Только тот, договор, что прошел процедуру госрегистрации может считаться официально заключенным.

Для регистрации договора участия в долевом строительстве стоит посетить:

  • Региональное управление Росреестра (10 дней для 1-го участника и 5 — для последующих).
  • МФЦ — центр предоставления госуслуг в вашем регионе (дольше на 1–2 дня).

При наличии электронной подписи регистрация ДДУ может проводиться в электронном виде. Нужно воспользоваться сайтом Росреестра и подать заявку. Именно так и делают те, кто приобретает жилье посредством ипотеки. При этом варианте большинство банков предоставляют небольшую скидку по процентной ставке.

Регистрация договора долевого строительства проводится с уплатой госпошлины. Квитанцию о ее уплате необходимо приложить к пакету документов.

Заключительным шагом является заключение основного договора купли-продажи квартиры. Он чем-то напоминает предварительное соглашение.

В документе указываются все особенности сделки, данные о сторонах операции, а также стоимость жилья и его характеристики. Данная бумага проходит процедуру обязательной государственной регистрации.

Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса или МФЦ – это наиболее безопасное решение. Основное соглашение лучше подписывать в присутствии уполномоченных лиц. Так удастся обезопасить и продавца, и покупателя от нарушений действующего законодательства.

Как только соглашение подписано, денежные средства оказались у продавца, наступит время заняться государственной регистрацией прав собственности. Она проводится или через МФЦ, или в Росреестре.

Договор купли-продажи вступает в действие с минуты подписания, независимо от того, регистрировался он или нет. Однако для того, чтобы сделка была завершенной требуется регистрация перехода права собственности на жилье.

Сделать это можно в Росреестре. Туда нужно обратиться лично или подать документы используя многофункциональный центр.

Поскольку МФЦ не регистрирует сделки сам, а является только посредником при выборе такого способа сроки удлиняются.

Для регистрации прав на жилье понадобятся:

  • паспорта сторон сделки и их заявления;
  • чек об уплате госпошлины;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • план жилья или кадастровый паспорт;
  • ДКП в 3 экземплярах;
  • разрешение опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

  • ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
  • ДКП и акт приёма помещения;
  • кадастровый паспорт жилья;
  • чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

Все подготовленные документы самолично, через представителя или при участии почты России передаются в территориальное подразделение Росреестра. Возможна также и регистрация права собственности на квартиру в МФЦ.

Интересно, что служащие МФЦ лишь принимают документы для осуществления регистрации, а затем передают их в управление Росреестра. Вместе с тем они не обязаны проверять правильность заполнения бумаг и устанавливать их подлинность.

Чтобы избежать подобной ситуации, при подготовке документации лучше обратиться за помощью к нотариусу. Он изучает все нюансы и вправе сам подать бумаги на регистрацию. Можно воспользоваться и услугами других специалистов.

Кроме того, возможна также и электронная регистрация права собственности на квартиру. Такое право является одной из новелл ФЗ-218. Однако, прежде чем подавать документы следует озаботиться получением сертификата цифровой электронной подписи. Такой «ключ» оформляется Удостоверяющим центром и стоит от 3 до 5 тыс. рублей.

Электронная регистрация прав на недвижимое имущество не только удобна, но и выгодна. Госпошлина при проведении процедуры электронным способом составляет всего1,2 тыс. рублей. А электронно-цифровой ключ вам пригодится и в дальнейшем.

Проверить готовность документов в Росреестре можно по номеру расписки. Ее вам выдадут в момент приема документов. Расписка содержит перечень поданных бумаг, номер, присвоенный вашему регистрационному делу и срок к которому будет проведена процедура.

В отдельных случаях регистрация происходит не так гладко, как того хотелось бы. Согласно ст. 26 No218-ФЗ у регистратора есть целых 55 причин, чтобы прекратить или приостановить регистрационную процедуру. С полным перечнем можно ознакомиться на сайте Росреестра или же в тексте Закона.

Когда в регистрации отказано, сделка признается несостоявшейся. На практике чиновники, все же, предпочитают просто притормозить процедуру до устранения причин.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это достаточно сложная процедура. Причины для отказа бывают следующие:

  • нестыковка между уже имеющимися и заявленными правами;
  • выявлены ошибки и неточности в предоставленных документах, либо выявлена их подделка;
  • подан не полный перечень бумаг, необходимых для процедуры;
  • регистратор не вовремя получил сведения, запрошенные им по межведомственным каналам связи (от нотариальной палаты, ФНС или ФМС);
  • содержание и форма выражения документа не соответствуют законам РФ (к примеру, в договоре нет одного из существенных условий);
  • не предоставлено согласие третьего лица на проведение сделки в тех случаях, когда оно необходимо (разрешение опекунского совета, согласие супруга или кредитной организации);
  • на объект накладывался арест или обременение и такое ограничение еще не снято;
  • существует судебный спор в отношении объекта недвижимости;
  • при реализации доли в общей собственности не предоставлен отказ от приобретения этой части другими участниками, имеющими на это преимущественное право;
  • не вышел месячный срок для извещения продавцом прочих дольщиков, имеющих приоритетное право на приобретение;
  • в документации, поданной для регистрации и выписке из ЕГРН имеются несовпадения.

Также регистрация отменяется либо приостановливается по заявлению любого из участников сделки или на основании судебного решения.

Если при регистрации был получен отказ, его можно обжаловать в суде в установленном порядке. Осуществить это вправе любой участник сделки, участвовавший в подписании договора. В отдельных случаях до суда можно и не доводить.

Подводные камни

Договор купли-продажи — основной документ сделки. В нем заключен большой объем информации, а в обилии цифр и букв можно просто потеряться. Поэтому лучше привлекать к его составлению специалиста, способного без эмоций разобраться в тонкостях юридического процесса. Если решили действовать самостоятельно, обращайте внимание на такие моменты:

  1. Передача денег. Где, в какой форме, когда передаются средства. Был ли задаток и как он подтверждался. Как удостоверяется окончание расчетов: договором или распиской.
  2. Полное описание квартиры. Если есть недостатки, отразите их в договоре, иначе потом придется доказывать свои права в суде.
  3. Правомочность доверенности. Если сделку заключает не собственник, обязательно проверяйте его права, ведь доверенность можно отозвать в любой момент. Требуйте встречи с хозяином.
  4. Права третьих лиц. Если в квартире прописаны дети или есть другие претенденты, о которых «забыли» упомянуть, об этом лучше узнать заранее.

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.

В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.

Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.

Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Документы для оформления

В нормативах не указано кто именно должен проводить процедуру регистрации. Конечно, лучше всего делать это лично, но можно доверить этот момент другому лицу, имеющему соответствующие полномочия. Документы для регистрации ДДУ в Росреестре понадобятся следующие:

  • гражданский паспорт вкладчика;
  • ДДУ со всеми имеющимися приложениями или дополнениями;
  • письменное заявления от сторон о проведении регистрации ДДУ;
  • согласие супруга (при его наличии) на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • договор залога (при взятии ипотеки);
  • описание возводимого объекта в краткой форме;
  • чек об уплате государственно пошлины;
  • доверенность с отметкой о нотариальном заверении, если документы подаются через представителя.

Также застройщик дополнительно должен предоставить разрешение на ведение строительства. Проектную декларацию и бумаги, подтверждающие страхование гражданской ответственности.

При подаче заявки

  • анкета-заявка;
  • гражданский паспорт;
  • любой дополнительный документ для удостоверения личности (загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, права, пенсионное удостоверение);
  • справка об официальных доходах (2-НДФЛ, вариант по фирме кредитной организации, другой документ по согласованию с банком);
  • управленческая отчетность и копии налоговых деклараций (для ИП);
  • справка об участии в программе НИС (для армейцев);
  • копия всех страниц трудовой книжки с печатью и подписью руководителя на каждом листе;
  • бумаги, подтверждающие ликвидность залога (если он есть);
  • декларация 3-НДФЛ для подтверждения сторонних доходов;
  • ИНН;
  • сертификаты на владение акциями, облигациями и прочими ценными бумагами (если есть).
  • документ о заключении брака;
  • свидетельства о рождении детей.
  • документ (сертификат) из ПФ РФ о наличии маткапитала;
  • выписку об остатке денег на счету материнского капитала.

В дополнение банк потребует документы по собственному усмотрению. К ним относится:

  • характеристика с места работы;
  • дипломы об образовании;
  • копии паспортов тех, кто проживает вместе с заемщиком;
  • форма No9 о подтверждении регистрации места проживания;
  • выписка из ПФ о размере пенсии, если совместно с заемщиком живут пенсионеры;
  • другие документы.

Документы на жилье

Независимо от того, в какой программе вы участвуете, после предварительного одобрения заявки банк дополнительно потребует:

  • правоустанавливающие свидетельства на жилье (справки, договоры, акты, свидетельства прав собственности);
  • паспорт продавца или правомочны документы для представителя;
  • экспертную оценку;
  • выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт на помещение и другие документы БТИ (экспликация, разрешение на перепланировку, другие);
  • справку из жилконторы с точным указанием лиц, прописанных в квартире;
  • письменное (лучше заверенное нотариально) согласие всех, прописанных в помещении;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • нотариально заверенное согласие «второй половинки» на проведение сделки;
  • документы на детей (свидетельства о рождении, усыновлении, взятии под опеку);
  • разрешение органов попечительства и опеки на продажу жилья;
  • справка из Росреестра об отсутствии ареста и обременения на жилье;
  • подтверждение того, что продавец получил первый взнос (чек, расписка, выписка из счета).

Если перечень показался слишком большим или вы просто не имеете времени собирать документы, ипотеку часто можно оформить, предоставив только паспорт и другой дополнительный документ. Правда, ставки в этом случае будут повышенными, а первый взнос придется уплатить не менее 35–40%.

Получение НДФЛ вычета при покупке жилой недвижимости сопряжено с бумажной волокитой. Чтобы воспользоваться правом придется собрать целый «ворох» бумаг.

Для налоговой

  • заявление;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • 2-НДФЛ с каждого места работы;
  • ДДУ в новостройке или документ купли-продажи;
  • 3-НДФЛ декларация;
  • акт о передаче жилья и/или свидетельство о собственности;
  • платежки о внесении денег в счет уплаты жилья или затратах на отделку:
    • расписки;
    • выписки со счетов;
    • корешки приходных ордеров;
    • чеки кассовые и/или товарные;
    • акты приема-передачи денег;
  • соглашения (акты) о приобретении стройматериалов, с указанием реквизитов продавца;
  • ипотечный договор справка из финансового учреждения об уплаченных %, когда оформлялась ипотека;
  • свидетельство о рождении ребенка, если квартира оформлялась в его собственность;
  • решение об установлении опеки, когда жилье приобреталось опекунами лица, не достигшего 18 лет.

Дополнительно могут потребоваться и другие бумаги. Об этом лучше заранее поинтересоваться у сотрудников ФНС. Например, потребуется заявление о перераспределении вычета между женой и мужем, если имеет место зарегистрированный брак или имущество приобреталось в долевую собственность.

Дополнительно потребуется заявление на выплату средств с указанием реквизитов расчетного счета, чтобы перевести деньги.

Пакет документов для требования имущественного вычета с помощью работодателя не слишком отличается. Это и понятно, ведь подавать бумаги все равно нужно в налоговую.

Различие в том, что при получении утвердительного ответа счет открывать не нужно. Достаточно написать заявление в бухгалтерию и добавить к нему уведомление из ФНС о том, что вычет разрешен.

Как быстрее продать квартиру? Пошаговая инструкция поможет справиться с поставленной задачей.

Немаловажным моментом (иногда и самым трудным) является сбор и подготовка пакета документов для заключения соглашения купли-продажи. Что пригодится для реализации поставленной задачи?

  • удостоверение личности продавца;
  • свидетельство о правах собственности на квартиру (с 2017 года – выписку из ЕГРН);
  • технический паспорт на имущество;
  • кадастровый паспорт (при наличии, с 1.01.2017 г. не выдается);
  • выписку из лицевого счета;
  • справку из домовой книги;
  • справку о составе семьи (с информацией о зарегистрированных в жилье гражданах);
  • договор купли-продажи.

Но это еще не все. Предложенный пакет документов помогает продать квартиру, если ей владеет только один человек. Но такое, как правило, бывает не так часто. Соответственно, приходится собирать дополнительные справки. Какие именно?

Их перечень будет зависеть от конкретной ситуации. Порядок продажи квартиры самостоятельно 2018 года мало чем отличается от действий в другое время. Основной задачей является подготовка соответствующей документации.

Дополнительно гражданам могут пригодиться следующие бумаги:

  • разрешение от кредитора на сделку (при ипотеке);
  • ипотечный договор (если планируется продажа ипотечного жилья);
  • разрешение супруга на сделку (когда речь идет о совместном имуществе);
  • согласия от всех собственников жилья на операцию (если у квартиры несколько хозяев);
  • свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников);
  • разрешение от органов опеки на сделку (если квартирой или долей в ней владеет ребенок).
  • доверенность (если продавец действует через представителя).

На самом деле все не так трудно, как кажется. И, если заранее начать подготовку к сделке, а также договориться о продаже с другими собственниками жилья, никаких проблем не произойдет.

До того, как подписывать договор купли-продажи, нужно убедиться, что сделка проводится в правовом поле. Стоит оговориться, что покупатель здесь несет больше рисков, нежели продавец. Ведь после аннулирования сделки вернуть деньги назад в полном объеме будет затруднительно.

До того, как подписывать какие-либо соглашения, покупатель вправе ознакомиться с такими документами:

  1. Удостоверение личности продавца, а если их несколько, то каждого из них. Лучше изучить не только паспорт: СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет. Подделать все сразу затруднительно.
  2. Основание, по которому возникло право собственности (ДДУ, рента, дарственная, ДКП, другое).
  3. Техдокументация на квартиру (кадастровый и тех. паспорт, экспликация, справки и выписки БТИ).
  4. Разрешение органов попечительства, если собственник или житель квартиры — несовершеннолетний.
  5. Разрешение на сделку (нотариальное) от «второй половинки» собственника.
  6. Свидетельство о браке, чтобы убедиться, что недвижимость куплена до/после возникновения супружеских отношений.
  7. Выдержка из домовой книги для установления лиц, зарегистрированных в помещении.
  8. Расширенную справку из лицевого счета, для исключения задолженностей по коммунальным платежам.
Предлагаем ознакомиться:  Как вступить в наследство после смерти отца без завещания, какие нужны документы для вступления в наследство после смерти отца

Приемка квартиры от застройщика начинается, как ни странно, совершенно в другом месте — в офисе компании. Прежде чем начинать исследовать помещение с лампочкой, уровнем и рулеткой, следует удостовериться в наличии всех разрешительных документов. На руках у застройщика должны быть:

  • решение о принятии строения госкомиссией;
  • справка о присвоении возведенному объекту почтового адреса.

Посетить офис застройщика обязаны все, кто включен в договор долевого участия. Все участники обязательно должны предъявить оригиналы паспортов. Если кто-либо из участников процесса по уважительной причине не может присутствовать на встрече, необходимо заранее найти «заместителя» и оформить на него нотариальную доверенность.

Когда бумажные формальности улажены назначается дата осмотра помещения. Все обнаруженные дефекты вписываются в смотровой лист, на основании которого составляется акт-претензия. Документ содержит:

  • имя, фамилию и паспортные данные дольщика;
  • полные реквизиты компании-застройщика;
  • точный адрес квартиры с указанием подъезда и этажа;
  • метраж;
  • указание типа отделочных работ;
  • перечень выявленных недочетов и конкретные сроки их устранения;
  • гарантийные обязательства;
  • место и дата составления.

Если будущий собственник и застройщик подписали ДДУ, их отношения регулируются No214-ФЗ. В соответствии с этим документом в случае выявления недостатков предпринимаются такие меры (на выбор):

  • устранение недочетов;
  • уменьшение расчетной стоимости договора на сумму устранения дефектов;
  • денежная компенсация расходов на переделку.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например.

И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании.

В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика

Если вы будете подавать документы не лично, а с привлечением посредника, необходимо обязательно убедиться, что регистрация была доведена до конца. Для этого следует внимательно изучить ДДУ после получения. В нем должна содержаться соответствующая отметка.

Чтобы полностью исключить все сомнения, можно дополнительно просмотреть выписку из ЕГРП. Дополнительные сведения о регистрации ДДУ можно запросить в МФЦ или на портале Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». В открывшемся окне достаточно вписать кадастровый номер из договора и нажать «Создать запрос».

А как проверить что застройщик вправе заключать ДДУ? Для этого также имеется несколько признаков, проверить которые необходимо как можно раньше. Итак, купить квартиру по ДДУ от застройщика и не попасть в ловушку можно, если соблюдены такие условия:

  • имеется официальное разрешение на сооружение жилого дома;
  • на сайте строительной компании или в органах печати была размещена информация о возведении объекта;
  • строительная организация может официально подтвердить свое право на использование земли (собственность или аренда);
  • по первому требованию вкладчик может ознакомиться с любыми интересующими его документами или они выложены в открытом доступе.

Квартиры на вторичном рынке — любимая сфера деятельности аферистов. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги и не оказаться обманутым? Юридическое изучение чистоты жилья — дело достаточно сложное и дотошное.

Конечно, можно обратиться в агентство недвижимости. Но, во-первых, это достаточно дорогая процедура, во-вторых, стопроцентной гарантии вам все равно никто не даст. Чтобы проверить результат работы, клиенту необходимо понимать на что обращать внимание.

По завершении проверки риэлтор составит для клиента отчет, где укажет все выявленные недостатки и даст рекомендации по проведению сделки.

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

  • Свидетельство о постановке на учёт;
  • Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
  • Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

  1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
  2. Проектные документы;
  3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
  4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев.

Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Видео рекомендация по продаже квартиры в новостройке по переуступке

Инвестиции в долевое строительство Новосибирска осуществляются на разных этапах возведения дома. Иногда требуется отказаться от собственных прав на жилплощадь и передать эту возможность другому лицу. Сделать это позволяет договор переуступки долевого строительства.

По этому документу новый владелец получает тот же объем прав, что и предыдущий. Согласно No214-ФЗ, а точнее, статьи 11 этого закона переуступка в долевом строительстве проводится на следующих условиях:

  • средства по оплате ДДУ внесены полностью или долг переводится вместе с подписанием нового соглашения;
  • имеется согласие застройщика, ведь он является обязательным участником сделки;
  • проводится госрегистрация ДДУ с новым участником процесса.

Поэтому если вы хотите поучаствовать в процессе, именующемся «долевое строительство», переуступка прав может стать не лучшим решением.

Итак, что такое переуступка квартиры в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости. Продать квартиру по переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой.

Новый покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.

Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:

  • цессионарий — покупатель;
  • цедент — продавец.

Какую же роль играет договор переуступки? Что такое права на квартиру? Суть достаточно проста.

Человек, принявший решение купить жилье (новостройку), заключает со строительной организацией договор и вносит деньги еще на стадии котлована. Это выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги на возведение многоквартирного дома, а дольщику новая жилплощадь обходится дешево.

Если дольщик передумал, или изначально не хотел жить в помещении, есть 2 пути:

  • подождать окончания строительства, получить право собственности и реализовать жилье на вторичном рынке;
  • перепродать жилье в недострое.

Поскольку дом не построен, а продать то, чего не существует, невозможно, заключается договор переуступки права требования. Соглашение позволяет будущему владельцу купить жилье существенно дешевле, а начальный соинвестор возвращает деньги с некоторым приростом, не дожидаясь окончания работ.

Целью продажи квартиры по переуступке выступает не только извлечение прибыли. Обстоятельства бывают разными: срочная нужда в деньгах, переезд в другой город или страну, развод и дележ имущества.

Намного хуже, когда договор переуступки квартиры в строящемся доме заключается из-за недобросовестности застройщика. Конечно, продавцы не расскажут об этом покупателю, так что при заключении сделки нужно быть внимательным.

Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность.

Переуступка прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья. Заключение соглашения возможно на любом этапе возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности.

Чтобы детально разобраться, что такое договор переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы:

  • № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия, гарантии и ответственность сторон;
  • ГК России ст. №388 — описывает основные положения продажи квартиры по переуступке (что это значит, каким образом реализуется);
  • ГК России ст. №389 — регламентирует особенности покупки квартиры в строящемся доме по цессии;
  • ГК России ст. №390 — прописывает ответственность лица, осуществляющего продажу квартиры по переуступке прав по ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер.

Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Расторжение ДДУ

Существует несколько вариантов, когда вероятно расторжение договора долевого строительства. Причем отказаться от выполнения условий могут обе стороны.

В этом вопросе законодательство находится на стороне вкладчика. Он имеет больше поводов для отказа от дальнейшего исполнения обязательств:

  • сроки постройки и передачи здания в эксплуатацию нарушены и просрочка составляет более 2 месяцев;
  • качество работ не отвечает заявленному и вкладчик предъявляет существенные претензии.

Застройщик вправе инициировать расторжение долевого строительства, если вкладчик не внес своевременную оплату оговоренного взноса. В отдельных случаях задержка возможна, но ее срок не должен превышать 2 месяца.

Для расторжения договора вкладчик обязан направить уведомление в адрес застройщика. В нем необходимо указать причину и отметить, что соглашение разрывается в одностороннем порядке. Датой окончания действия документа считается день отправки письма.

Бывает, что по какой-то причине договор приходится расторгнуть. Сделать это можно по соглашению сторон или решению суда. Распространенные причины:

  • покупатель не передал деньги продавцу;
  • на недвижимость предъявляют претензии третьи лица;
  • продавец не снял квартиру с учета;
  • обнаружилось несоответствие в документах;
  • сделка совершалась по принуждению;
  • другое.

Расторжение договора непременно проводится в письменной форме. После этого жилье возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Сделка аннулируется.

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

  1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
  2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
  3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Неустойка и её расчет

Если разрыв договора происходит по вине застройщика, то кроме возмещения денежных средств дольщику дополнительно выплачивается неустойка. Долевое строительство вполне решает эту проблему, в то время, как обычный договор купли-продажи жилья этот вопрос может не учитывать.

Основанием для выплаты неустойки могут стать те же причины, по которым разрывается договор: нарушение сроков и существенные недостатки (трещина в стене или дыра в полу). Также неустойку можно взыскать и в том случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, нежели указано в договоре.

Самостоятельно подсчитать размер неустойки несложно. Для этого нужно знать:

  • число дней просрочки — отсчитывается от даты сдачи дома, указанной в ДДУ;
  • ставку рефинансирования ЦБ РФ на этот момент — можно посмотреть на официальном портале ведомства;
  • стоимость квартиры — указано в ДДУ;
  • специальный коэффициент — 1/150 для физлиц, 1/300 для юридических лиц.

1/150 х Среф х число дней просрочки х стоимость жилья.

Например, при стоимости договора 2 млн рублей и ставке рефинансирования 8,5% застройщик должен будет выплатить около 1130 рублей за каждый день просрочки.

Понять, сколько возвращается денег, можно и самостоятельно. Сделать это несложно. Главное, понимать сам механизм. Кроме того, в интернете имеются специализированные онлайн калькуляторы, которые смогут автоматически подсчитать данные. Давайте рассмотрим несколько примеров.

Вариант 1 (обычный)

Гражданин А. взял в 2015 году комнату по цене 780 тыс. рублей. Тогда он уплатил НДФЛ на 58 тыс. рублей. А. вправе требовать вычет в размере 780 000*0,13= 101 400 руб. Однако в 2016 ему отдадут всего 58 тыс. В 2017 он выручит еще 43 400 руб.

Если в 2018 гражданин А. купит дом, ценой 2,3 млн, то налоговый возврат он получит на 158 600 рублей.

2 млн (граничная сумма) — 780 тыс. (уже исчерпал) = 1 млн 220 тыс. х 0,13 = 158 600 руб.

В 2014 году М. выкупил таунхаус за 7 млн руб., которые оформил в ипотеку. Общий доход М. за 365 дней составил 2,8 млн руб., с них был удержан НДФЛ – 364 тыс. рублей. За пользование ипотекой М. уплатил в 2014-ом году 186 000.

2 млн * 0,13 = 260 тыс.

186 тыс. * 0,13 = 24 180 руб.

Всего 260 000 24 180 = 284 180 руб.

Причем М. сможет получить сразу всю сумму, ведь она меньше, чем размер НДФЛ, внесенный им в 2014 году. В дальнейшем М. сможет вернуть вычет исключительно по процентам пока не достигнет 390 тыс. рублей.

В 2016 Р. купила домик за 1,8 млн рублей, но 453 026 руб. она оплатила материнским сертификатом. Доход Р. за этот период был 1170 000 руб., с него удержано 152 100 тыс. налога.

1800 000 — 453 026 = 1 346 974 тыс.

1 364 974 * 13% = 175 106 тыс.

Из них 152 100 Р. возместят в 2017, а 23 006 руб. она получит позднее.

Как видите, произвести самостоятельный подсчет имущественного налогового вычета за покупку квартиры несложно. Достаточно лишь внимательно учитывать все обстоятельства.

Фонд

Многие граждане, желающие принять долевое участие в покупке квартиры, хотели бы получить максимально защищенный договор ДДУ. На что обратить внимание? 2017 год внес в этот вопрос свои коррективы.

Практика предыдущих лет показала, что традиционное страхование гражданской ответственности застройщика является не вполне эффективным. Поэтому с 1.01.2017 при возведении новых объектов каждый застройщик обязан вносить определенные суммы в фонд участников долевого строительства.

Еще одной статьей расходов фонда может являться продолжение финансирования строительства. В этом случае компенсация будет выплачена новому застройщику, принявшему на себя обязательства закончить возведение здания взамен обанкротившегося «товарища».

Для тех, кто собирается купить квартиру ДДУ такое нововведение весьма ценно:

  1. Во-первых, есть реальная возможность все же достроить дом, даже если первоначальный застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, управлять деньгами фонда будут не частные страховые компании, а госструктура, а значит, вероятность того, что средства никуда не исчезнут, повышается.
  3. Ну и в-третьих, сама процедура выплат компенсации по сравнению со страхованием стала намного понятнее и проще.

Страхование

Тех, кто заключил договора до начала текущего года защищает страхование долевого строительства. Норма действует с 2014 года и исключает регистрацию ДДУ без договора страхования ответственности застройщика.

Если разрешение на возведение жилого дома было получено компанией до января 2014 года, то норма об обязательном страховании ответственности остается на доброй воле застройщика.

Советы и распространенные ошибки

Любой договор имеет множество нюансов. Не стал исключением и ДДУ 214-ФЗ, на что обратить внимание при подписании этого документа? Вот несколько основных моментов:

  1. Если регистрацию и подписание договора проводит не сам застройщик, а его представитель, убедитесь в том, что он имеет для этого законные основания. Таковыми могут считаться нотариально заверенные доверенности. Внимательно изучите документы и разберитесь, какие именно полномочия делегированы представителю.
  2. При подписании договора убедитесь в том, что он содержит пункт, гласящий о невозможности самовольного изменения застройщиком любой документации.
  3. Внимательно изучите список форс-мажорных случаев. Удостоверьтесь, что он состоит из действительно «непреодолимых» препятствий и не содержит ничего лишнего.
  4. Проверьте, чтобы договор содержал утверждение, что объект не считается качественно возведенным до того момента, пока не будет введен в эксплуатацию.
  5. В ДДУ не должно содержаться пунктов о заключении дополнительных соглашений с третьими лицами, к примеру, с конкретной управляющей компанией.
  6. Убедитесь в том, что вы четко уяснили, что такое долевое строительство квартир, и какие важные пункты должен содержать договор. Если обнаружится отсутствие хотя бы одного из них, застройщик будет иметь основания признать документ недействительным.
  7. Запомните, что ДДУ набирает силу не после подписания, а с момента госрегистрации. Так что отдавать деньги застройщику до этого момента может быть опасно.
  8. Поскольку ДДУ не имеет четкой, законодательно установленной формы, многие застройщики изобретают для него собственные пункты, совершенно невыгодные для вкладчика. Обнаружить их самостоятельно чаще всего не представляется возможным. Выходом из ситуации может стать привлечение юриста, специализирующегося именно в этой области. Его консультация будет стоить намного дешевле, нежели возможные последствия от подписания договора с «подводными камнями».

Еще один момент на который стоит обращать внимание — это подсудность по ДДУ. В соответствии с законодательством вкладчик имеет право самостоятельно выбрать суд для подачи искового заявления. Чтобы лишить граждан такой возможности некоторые застройщики закрепляют в ДДУ адрес конкретного учреждения.

Посещение суда, указанного застройщиком, может быть совершенно невыгодно для дольщика. К примеру, судебный орган может располагаться по месту регистрации застройщика, в другом городе или регионе. Подписывая такой ДДУ, дольщик автоматически соглашается с предложенными «правилами игры». Впоследствии это может стать существенным препятствием для подачи иска в выбранный суд.

ДДУ — достаточно сложный документ, имеющий огромное количество нюансов. Не стоит слишком доверять обещаниям застройщиков, ведь их основная задача заключается в том, чтобы «выбить» из вас деньги. Чтобы максимально обезопасить себя лучше всего воспользоваться консультативными услугами опытных специалистов. Только так вы сможете быть уверены, что ваши деньги не будут потрачены впустую.

Мы сделали подборку видео о покупке квартиры в ипотеку, которая позволит Вам узнать еще больше деталей и нюансов.

При попытке получить налоговый возврат случаются различные ошибки. Чаще всего так происходит потому, что граждане просто не хотят разбираться в тонкостях законодательства.

Ошибка первая

Получить вычет налога з приобретение жилья может любой человек.

Это не так. Если внимательно прочесть статью, можно понять, что возмещение части налога доступно лишь тем, кто уплачивал его ранее. Это означает, что человек должен иметь официальную работу, либо иной доход, облагаемый НДФЛ.

Ошибка вторая

Неверно заполненная декларация 3-НДФЛ.

Несоответствие обычно проявляется там, где требуется указать год возникновения права на вычет. Запомните: при покупке по ДДУ – это год получения акта передачи квартиры, а при ДКП – год регистрации свидетельства о собственности.

Ошибка третья

Отсутствие документов, подтверждающих право на реверс налога.

Если планируете оформлять вычет, скрупулезно собирайте все справки и квитанции. Особенно этот вопрос актуален, когда кредит оформлялся в мелком банке. В случае ликвидации такого учреждения получить документы будет проблематично.

Ошибка четвертая

Цена договора.

Бывают случаи, когда в документах указывается меньшая стоимость жилья, нежели на самом деле. Делают это для снижения размера налога, который должен уплатить продавец. В этом случае налоговый вычет будет рассчитываться от той цифры, что указана в документах, и покупатель потеряет значительную часть выгоды.

Ну и самая большая ошибка налогоплательщиков заключается в том, что они слишком доверяют сотрудникам ФНС и принимают полученный отказ как «истину в последней инстанции». Такая позиция в корне неверна.

Если вы уверены, что имеете право на получение вычета, обжаловать отказ можно и нужно. Для начала стоит подать жалобу в тот же фискальный орган, который и вынес отрицательное решение. Если это не поможет, обращаться следует в Главное управление ФНС в вашем регионе, а далее в суд. Не стоит опускать руки, ведь суммы налогового возмещения по НДФЛ могут быть внушительными.

Давайте рассмотрим неудачные примеры объявлений, образец которых встречается в различных источниках:

  1. Не используйте сокращений. Покупатель должен получать приятные эмоции от прочтения, а не участвовать в разгадывании головоломки.
  2. Не пишите пространное сочинение на тему «Моя квартира самая лучшая». Длинный опус также никто читать не станет.
  3. Текст должен раскрывать преимущества жилья, но не быть слишком длинным. Для ориентира за максимум примите 1/4 страницы формата А4, набранную стандартным шрифтом (Times New Roman 12–14).

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

Существует несколько моментов, которые практически невозможно проверить:

  1. Полномочия нотариуса на момент проведения сделки. Если нотариус лишен полномочий за какие-либо провинности, документы им удостоверенные, считаются недействительными.
  2. Наличие внебрачных детей или лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Споры часто решаются в пользу обиженного наследника и все возвращается назад. Продавцу выдаются новые правоустанавливающие документы и доли наследства делятся по-новому.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, настаивайте на внесении в договор дополнительных пунктов. В них оговорите, что в случае обнаружения неучтенных наследников, продавец обязуется самостоятельно нести финансовые потери.

Не забудьте указать в договоре, что все долги по коммунальным платежам, начисленные до даты подписания договора, продавец оплачивает самостоятельно.

И помните! Любое нежелание продавца отвечать на вопросы дает повод хорошо задуматься и утроить усилия по проверке юридической чистоты квартиры. А если продавец отказывается предоставить какие-либо справки и торопится с оформлением — лучше поискать более подходящий вариант.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector