Договор на аренду комнаты с физическим

Особенности аренды комнаты

Аренда комнаты дешевле аренды квартиры. Кроме того, часто ее можно снять на короткий срок, при этом хозяева не требуют внесения залоговой суммы либо она равна стоимости 1-2 дней проживания.

Но надо быть готовым к тому, что придется делить пространство с посторонними людьми и налаживать с ними контакт. Если снимается не комната целиком, а койкоместо в комнате на несколько человек, про уединение можно забыть.

Права владельца

Сдача комнаты в коммунальной квартире — есть ли новый закон? Владелец вправе сдавать её по своему усмотрению, соблюдая законодательные требования и установленный порядок использования общих площадей.

Любое владение недвижимостью на праве общей собственности создаёт необходимость учитывания правил совместного проживания граждан.

Конституционные права определяют законность свободного распоряжения имеющейся недвижимостью, но в данном случае они же охраняют свободу лиц, участвующих в праве на совместное владение. Эти положения закреплены:

    Договор на аренду комнаты с физическим
  1. В ст.76 ЖК РФ, где определены положения согласования с совладельцами.
  2. Ст.52 старого, но и ныне актуального ЖК (действующий до 2005 г.) регламентирует самостоятельное распоряжение недвижимым имуществом собственника.
  3. Ст.15 НК определяет нормы и характеристики признания такого вида права на жильё, что подтверждается нормативами ЖК РФ, вступившим в силу 1.03.05 г. и действующим по сей день.
  4. Ст. 209 ГК РФ закрепляет за собственником право распоряжаться имуществом по усмотрению.
  5. Ст.41 ЖК РФ устанавливает совместную собственность нераздельным владением.
  6. Ст.36 ЖК РФ определяет требования исключительно общего пользования, к помещениям нежилого назначения.

В соответствии с перечисленными положениями (законами о сдаче), определить целостную картину правовой процедуры достаточно сложно. Каковы же правила сдачи?

Опытные юристы пользуются сложившейся практикой и не рекомендуют игнорировать мнение совладельцев.

Если же арендодателю не остаётся другого выхода – опираться на юридическую базу, прилагая дополнительные усилия.

Образец типового договора аренды комнаты в коммунальной квартире.

Образец договора аренды комнаты в общежитии.

О том, как правильно составить и заключить договор аренды, можете узнать на нашем сайте.

Они определены главой 35 ГК РФ:

  • собственник может запретить или разрешить переустройство (реконструкцию) комнаты, запланированное нанимателем (ст. 678 ГК РФ);
  • новые жильцы (за исключением несовершеннолетних детей съемщика) вселяются только с согласия владельца (ст. 679 ГК РФ);
  • собственник вправе рассчитывать на осуществление текущего ремонта нанимателем (починка смесителя в ванной, замена разбитой раковины и т. д.). В то же время он сам обязан производить капитальный ремонт комнаты по необходимости (ст. 681 ГК РФ);
  • владелец вправе рассчитывать на своевременное внесение платы за пользование комнатой. В том числе, если иное не указано договором, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (ст. 682 ГК РФ);
  • собственник вправе потребовать разрыва соглашения через суд, если наниматель в течение полугода не платит за комнату. В случае краткосрочного договора (заключенного на период до 11 месяцев), можно требовать разрыва соглашения, когда съемщик просрочил оплату хотя бы 2 раза. Также собственник вправе разорвать договор, если действия нанимателя привели к разрушению и/или порче комнаты и имущества в ней (ст. 687 ГК РФ).

Нюансы при сдаче комнаты в аренду

Подпункт 4 части 1 статьи 208 НК РФ предусматривает, что доходы физических лиц со сдачи помещения в аренду являются налогооблагаемыми. То есть владелец обязан уплачивать 13% НДФЛ от общей суммы, получаемой им в качестве платы по договору найма.

Негласные правила сдачи комнаты в коммунальной квартире требуют составления акта о состоянии помещения и имущества, которое в нем находится. Документ необходим для избегания дальнейших разногласий между нанимателем и собственником, когда первый будет отрицать свою вину в нанесении ущерба имуществу, а второй незаконно станет требовать возмещения повреждений, причиненных еще до заключения договора.

При составлении соглашения имеет смысл включить туда список оснований для расторжения. В ином случае владелец может досрочно выселить нанимателя только через суд в соответствии со статьей 687 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Как сестре прописаться в комнате полученной семьей по договору социального найма

При сдаче приватизированной жилплощади процедура зависит от того, в каких долях расположена собственность, и какой метраж принадлежит вам. По правилам, общими площадями коммуналки граждане вправе пользоваться соответственно тому процентному соотношению, которое установлено в документации.

Например, ваши соседи собственники площади, превышающей вашу – вдвое. Соответственно они вправе пользоваться общими площадями в большем объёме ровно в два раза. Так как здесь сложно установить формальный регламент, правоспособность координируется при помощи проживающих на территории граждан.

Договор на аренду комнаты с физическим

То есть, если на 2/3 собственности проживает семья – то сможете уговорить и заселить 2 человек. Если проживает 1 собственник, то с его стороны допустимы действия по ограничению соседей для пользования душевой, кухней и т.д.

Кроме этого, необходимо соблюдать санитарные нормы, которые составляют 12 м 2 на одного человека. Если заселившихся двое и более – метраж не должен быть меньше 9 м2 на одного человека.

Помещение целесообразно сдавать актом, с указанием установленных правил пользования. Акт подписывают арендаторы и их соседи. Сдача неприватизированной комнаты таких нюансов не имеет, так как площади, которые являются общими, принадлежат не жильцам, а муниципалитету.

Жильцы могут создавать и сохранять порядок пользования общими площадями, но по требованию муниципалитета установленный порядок реорганизовывается.

Поэтому неприватизированные помещения в коммуналке сдаются только с разрешения муниципалитета.

Для получения разрешения требуется подойти в исполком, в ведении которого находится квартира и написать заявление с просьбой заселения граждан, с указанием их количества и правоспособности. После полученного разрешения можно составлять соглашение.

Особенности аренды комнаты

В данном случае требуется личное посещение администрации, сдача заявления под роспись и получение разрешения или отказа с указанием причин, также под роспись.

При ненадлежащем оформлении разрешения квартиру может изъять собственник, расторгнув договор социального найма. Им, в данном случае, является муниципалитет.

Узнайте также на нашем сайте о том, как составить расписку о получении средств за проживание.

Аренда комнаты в коммуналке

Существует разница в аренде приватизированной и неприватизированной комнаты. В случае, если комната неприватизированная, арендодателем выступает уполномоченный орган, действующий от лица государства или муниципалитета.

Кроме этого, если арендуется неприватизированная комната, необходимо согласие других жильцов коммуналки. В противном случае при поступлении жалоб найм жилья признают незаконным, а арендатора немедленно выселят.

Сдача приватизированной комнаты существенно проще. Договор при этом заключается между физическими лицами, согласие соседей по коммуналке не требуется. Получить разрешение необходимо лишь от тех, кто прописан непосредственно в сдаваемом помещении.

Порядок составления договора

Документ обязательно составляется письменно и удостоверяется сторонами, которые выступают как арендодатель и арендатор. Его можно составить в свободной форме, по образцу, который вы найдёте в интернете, вставив в бланк требуемые данные, соответствующие конкретной ситуации.

Специальных требований к форме не предусмотрено. В некоторых случаях допускается его написание «от руки». Если ситуация требует предусмотреть множество нюансов, целесообразно обратиться к опытному юристу.

После наименования документа, внизу проставляется дата, во вводной части определяются стороны, с внесением паспортных данных и указывается разрешение на регистрацию или формулируется условие: «без права регистрации».

Вопрос о праве регистрации, если не планируете её предоставлять, требуется зафиксировать документально. Иначе арендатор сможет затребовать прописку через суд.

В основной части определяется предмет договора, которым будет передача права для пользования комнатой в коммуналке, с указанием:

    Договор на аренду комнаты с физическим
  • её места расположения (адреса);
  • кадастровых характеристик;
  • технического состояния.

Далее следуют те положения, которые предусматривают правовое регулирование процессом возмездного пользования помещением.

Основу документа составляют права и ответственности сторон. Каковы права и обязанности квартирантов в коммунальной квартире?

Главное, что здесь нужно предусмотреть – правила, по которым граждане будут проживать в коммуналке, а также сумма оплаты за помещение и сроки предоставления выплат. Требуется оговорить заведомо отношение к эксплуатации, ответственность за проведение ремонта, сохранность сантехники, мебели и т.п.

Предлагаем ознакомиться:  Объяснительная в суд по административному делу образец

Каждая конкретная ситуация предусматривает особенности и предпочтения сторон. Если таковые имеются, нужно обязательно внести их отдельными пунктами, так как то, что не указано в тексте, но подразумевается одной из сторон или было высказано в устной форме, не имеет юридической силы. Например, запрет на приглашение компаний более трёх человек, распитие спиртных напитков и т.п.

Такие варианты можно включить, руководствуясь пожеланием соседей по коммуналке. Обязательно обозначьте недопустимость подселения третьих лиц, если занимаете такую позицию. То есть предусмотреть стоит абсолютно любое развитие событий, вплоть до положения об обстоятельствах неодолимой силы.

О том, как составить акт приема-передачи к договору аренды, а также опись имущества жилого помещения, можете узнать на нашем сайте.

Аренда комнаты в общежитии

По закону, собственник общежития — не физическое лицо, а государственные или муниципальные образования либо коммерческие организации. Есть также общежития, где комнаты приватизированы жильцами. На особенности съема во многом влияет то, кто  — собственник сдаваемого жилья.

Если жилой фонд является собственностью учебного заведения либо организации-работодателя, право арендовать комнату есть лишь у лиц, связанных с собственником определенными отношениями (трудовыми или учебными).

Если человек прекращает работать в компании или обучаться в вузе, предоставляющих жилье, он автоматически теряет право на проживание там. В случае обнаружения лиц, проживающих незаконно, администрация вправе выселить их немедленно.

Также обязательное условие — соблюдение внутренних правил общежития. Часто в студенческих общежитиях для проживания предоставляется не комната целиком, а койкоместо. При этом площадь на каждого человека должна быть не менее 6 кв.м.

В то же время, аренда комнаты в общежитии часто дает больше прав нанимателям. Они гарантированно получают жилье. При отсутствии нарушений внутренних правил, арендодатель не может их выселить. Когда жилье предоставляется работодателем, с работником часто имеют возможность жить члены его семьи.

В последнее время появились коммерческие общежития. Аренда койкоместа в них по сути не отличается от аренды спального места в хостелах или гостиницах, но стоит дешевле.

При переходе общежития другому владельцу предыдущие арендные договора автоматически аннулируются и требуют повторного заключения.

Аренда приватизированной комнаты в общежитии аналогична аренде комнаты в коммунальной квартире.

Несмотря на то, что аренда недвижимости сроком менее года допускает устную форму, желательно заключать письменный договор, который послужит гарантией соблюдения устных договоренностей для обеих сторон.

Срок действия и расторжение

Срок действия определяется по усмотрению сторон, но может не определяться, имея статус бессрочного. Такие документы расторгаются так же легко, как прочие, опасаться их не стоит. Если срок действия превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Договор, не прошедший регистрацию, через год утратит силу, что может повлечь непредсказуемые правовые последствия.

О том, как продлить договор аренды жилого помещения, а также о том, в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения, можете узнать из наших статей.

Расторжение соглашения происходит естественным путём по окончании его срока действия. Для этого, одна из сторон предупреждает контрагента о прекращении его действия за 2 месяца до назначенной даты. Если такового не произойдёт, договор считается пролонгированным на тот же период.

В ином случае он может расторгаться по согласию сторон или односторонне.

Инициатор расторжения предупреждает контрагента также за 2 месяца до выселения.

Предупреждение должно выноситься письменно или в присутствии свидетелей.

Расторжение также подлежит регистрации в Росреестре, если документ был зарегистрирован. Если соглашение удостоверялось нотариально, его расторжение требуется удостоверить у нотариуса.

Возникшие при расторжении осложнения рассматриваются в суде. В особенности, когда вопрос касается материальной ответственности и невыполненных условий, что нарушило права одной из сторон.

Для того чтобы свести к минимуму риски при сдаче жилплощади в коммуналке, требуется максимум документации. Фиксировать нужно все соглашения с другими жильцами, арендаторами и т.д. А имущество передавать только актом.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Особенности периода действия договора найма установлены статьей 683 ГК РФ. Так, здесь определено, что максимальный срок соглашения – 5 лет. В документе может быть указан любой другой период. Если же он не установлен, соглашение по умолчанию действительно в течение 5 лет.

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора обещания дарения в будущем

Договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. При истечении периода действия, если наймодатель и/или наниматель не желают его продлевать.
  2. По обоюдному согласию сторон.
  3. По инициативе нанимателя. Здесь возможны варианты: без указания причин, но с предупреждением о предстоящем выезде из комнаты не менее чем за 3 месяца; в судебном порядке, если помещение признано непригодным для жизни или по любым другим веским основаниям.
  4. По инициативе наймодателя досрочное расторжение договора аренды может произойти только в судебном порядке при наличии достаточных причин: нанесение ущерба имуществу (помещению), неоплата в течение 6 месяцев или просрочка оплаты не менее 2 раз, если был заключен договор сроком не более 11 месяцев.

Пошаговая инструкция

Как правильно сдать такое жилье? Что является объектом найма в коммунальной квартире? Объект найма – не только комната, которой владеет арендодатель. Человеку не свойственно обходиться без таких мест:

  • коридоры, места прохода, входные двери;
  • подсобные помещения;
  • туалет и душевая;
  • кухня и другие площади, использующиеся совместно.

Независимо от того, является ли правообладатель собственником одного из помещений, совместно используемые площади диктуют условие считаться с совладельцами.

Это говорит о том, что согласие соседей необходимо, несмотря на агрессивные выпады и самоуверенные выводы некомпетентных граждан, которые заявляют обратное.

Несомненно, что арендатор будет пользоваться территорией наряду со всеми. Если, гонясь за сиюминутной выгодой, вы вселите граждан без согласия соседей, это может спровоцировать конфликт.

Вы же станете его причиной, если дело будет рассматриваться в суде. Практика показывает, что подобные случаи становятся чреватыми юридическими последствиями. Ссылаясь на полученный моральный ущерб, с вас могут взыскать по суду его компенсацию.

Кроме того, вы не вправе ручаться за лиц, которых вселяете, и гарантировать их порядочность и добросовестность. Соответственно, спрашивать будут с вас. Но если помещение пустует, а соседи категорично отказывают в сдаче помещения, стоит поступать в соответствии со следующим алгоритмом.

Согласие совладельцев должно составляться в письменной форме и удостовериться нотариально. Для этого им лично придётся обратиться в нотариальную контору для удостоверения подписи или для составления разрешения по типовому образцу.

Соответственно, некоторые жильцы отказывают в разрешении не только потому, что против этого, но и в силу нежелания посещать нотариуса. Если соседи отказали, используют следующие методы:

  1. Предупреждают заинтересованных лиц о сдаче своих жилых площадей в устной форме. Это потребуется лишь для того, чтобы они не провоцировали конфликт.
  2. Подходят к нотариусу и подготавливают заверенное им письмо, предупреждающее совладельцев о подселении. Документы готовятся по числу собственников. Если ситуация гарантирует безопасность в отношениях, допускается не удостоверенное нотариусом предупреждение.
  3. Высылают по адресу проживания каждому собственнику, с вложенной описью и уведомлением о получении.

Полученную квитанцию, заверенную оператором, опись и уведомление требуется хранить вместе с соглашением.

Документ о сдаче жилья можно оформлять после получения уведомления, но не ранее чем через 1 месяц после отправки письма.

В этом случае согласием будет считаться отсутствие претензий с их стороны в течение месяца после отправки письма, при получении уведомления о получении.

Узнайте, как правильно подать объявление о сдаче жилья в аренду, а также о том, как получить доверенность от собственника на право сдачи жилья, из наших статей.

Срок действия и расторжение

При заключении договора об аренде жилья стоит учитывать гл.35 Гражданского Кодекса РФ и Жилищный кодекс. Со стороны арендодателя потребуются следующие документы, утверждающие его собственность:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • квитанции об оплаченных коммунальных услугах;
  • выписка из книги домоуправления о том, что он единственный собственник жилья.

Если ваш арендодатель всего лишь один из дольщиков, то потребуются документы, подтверждающие их согласие на проживание в квартире.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector